KB Home (KBH) KB 홈 2024년 1분기 어닝콜 / 실적 통화 기록

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KB 홈 ( NYSE:KBH ) 2024년 2분기 실적 컨퍼런스 콜 2024년 6월 18일 오후 5시(ET)

기업 참가자

Jill Peters - 투자자 관계 담당 수석 부사장
Jeffrey Mezger - 회장 겸 CEO
Robert McGibney - 사장 겸 COO
Jeff Kaminski - 수석 부사장 겸 CFO

회의 통화 참가자

John Lovallo - UBS
Stephen Kim - Evercore ISI
Michael Rehaut - JPMorgan Chase & Co.
Anika Dholakia - Barclays
Alan Ratner - Zelman & Associates
Susan Maklari - Goldman Sachs Group, Inc.
Jay McCanless - Wedbush Securities

운영자

좋은 오후에요. 제 이름은 John이고 오늘 귀하의 회의 교환원이 될 것입니다. KB홈 2024년 2분기 실적 컨퍼런스콜에 오신 것을 환영합니다. 현재 모든 참가자는 듣기 전용 모드에 있습니다. 회사의 개회사에 이어 질문라인을 개설하겠습니다. 오늘 회의 통화는 녹화되고 있으며 2024년 7월 18일까지 회사 웹사이트 kbhome.com에서 다시 재생할 수 있습니다.

이제 저는 투자자 관계 담당 수석 부사장인 Jill Peters에게 전화를 맡기고 싶습니다. 고마워요, 질. 시작할 수도 있습니다.

질 피터스

고마워요, 존. 안녕하세요, 여러분. 오늘 함께 2024 회계연도 2분기 결과를 검토해 주셔서 감사합니다. 전화 통화에는 회장 겸 CEO인 Jeff Mezger가 있습니다. Rob McGibney, 사장 겸 최고 운영 책임자(COO); Jeff Kaminski, 수석 부사장 겸 최고 재무 책임자(CFO); Bill Hollinger, 수석 부사장 겸 최고 회계 책임자; 및 Thad Johnson, 수석 부사장 겸 재무 담당자.

이 회의에서는 1995년 증권민사소송개혁법의 의미 내에서 미래 예측 진술로 간주되는 항목에 대해 논의할 것입니다. 이러한 진술은 미래 결과를 보장하지 않으며 회사는 이를 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 오늘 보도자료와 증권거래위원회에 제출한 자료에 자세히 설명된 내용을 포함한 다양한 요인으로 인해 실제 결과는 미래예측진술에 명시되거나 암시된 내용과 실질적으로 다를 수 있습니다.

또한, 오늘 논의 중에 언급된 재고 관련 비용 및 기타 비GAAP 측정치를 제외한 조정 주택 총 이익률의 비GAAP 측정치와 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 측정치의 조정 내용은 오늘 보도 자료에서 확인할 수 있습니다. /또는 당사 웹사이트 kbhome.com의 투자자 관계 페이지에서 확인하실 수 있습니다.

여기 Jeff Mezger가 있습니다.

제프리 메저

고마워요, Jill. 모두들 좋은 오후에요. 2분기 실적은 가이던스 범위의 최고 수준을 넘는 주요 지표로 견고했습니다. 또한 순주문과 순주문액 모두 전년 대비 긍정적인 비교를 달성했습니다. 우리는 30억 달러 이상의 가치를 지닌 헌신적인 구매자의 잔고와 구축 시간의 의미 있는 개선을 통해 2024년 남은 기간 동안 목표를 달성할 수 있는 좋은 위치에 있다고 믿습니다.

세부적인 결과를 보면 우리는 17억 달러가 넘는 총 수익과 2.15달러의 주당 수익을 창출했습니다. 우리의 마진은 총이익률 21% 이상, 영업이익률 11% 이상으로 양호했습니다. 2분기 동안 추가로 5천만 달러를 포함하여 지속적인 분기별 자사주 매입의 누적 이익과 함께 이러한 성과는 주당 장부 가치를 전년 대비 14% 증가시켰습니다.

신규 및 재판매 주택의 공급 부족, 탄탄한 고용, 임금 상승, 유리한 인구 통계 및 증가하는 가구 구성에 힘입어 장기적인 주택 시장 상황은 여전히 ​​우호적입니다. 그러나 2분기에는 모기지 금리 상승과 상관관계가 있는 시장 변동성이 다시 나타나는 것을 확인했습니다. 요금 인상 기간은 소비자에게 불확실성을 야기하여 구매 결정을 지연시킬 수 있습니다.

그럼에도 불구하고 주택 소유에 대한 욕구는 강하고 맞춤형 주택에 대한 매력은 분명합니다. 2분기에는 여러 분기에 비해 주문형 주택 판매 비율이 더 높았기 때문입니다.

개인화는 우리 회사의 주요 차별화 요소이며, 제작 시간이 정상화되고 대부분의 대규모 생산업체가 특히 최초 구매자를 위해 모든 사양 모델로 마이그레이션함에 따라 개인화의 매력은 더욱 강해졌습니다.

우리는 설문 조사 데이터를 기반으로 구매자가 중요하게 생각하는 기능이 포함된 제품을 제공하여 서비스 시장에서 저렴한 위치에 있습니다. 그런 다음 구매자는 디자인 스튜디오에서 부지, 고도 및 선택 사항을 개인화하여 월별 지불액을 예산에 맞춰 최종 판매 가격에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

우리 사업의 대부분은 주문 제작 방식이지만, 우리는 항상 각 지역 사회에 빠른 입주 주택을 제공해 왔습니다. 결과적으로, 우리는 선택을 중요하게 생각하는 대다수의 고객을 만족시키는 동시에 더 빠른 입주 날짜를 우선시하는 구매자를 수용할 수 있는 독특한 위치에 있습니다.

운영상, 재정적 측면에서 우리는 주문 생산 모델을 통해 몇 가지 주요 이점을 얻었습니다. 우리의 접근 방식에 내재된 균일한 흐름 생산은 배송의 가시성과 일관성을 제공합니다. 이는 우리가 대규모 백로그에서 작업하고 주어진 배송 목표를 달성하기 위해 어떤 가격으로든 주택을 팔 필요가 없기 때문에 주택 시장 변동성이 있는 기간에 특히 중요합니다. 4분의 1.

또한, 로트 프리미엄과 스튜디오 수익에서 발생하는 수익은 매출총이익률 향상에 도움이 되었습니다. 분기 중 금리 변동에도 불구하고 수요 강세를 강화하는 지표가 나타났습니다. 분기가 진행됨에 따라 우리는 커뮤니티에서 순차적으로 더 높은 수준의 트래픽을 경험했습니다.

또한 취소율은 평균 수준보다 훨씬 낮았으며 변동성이 심한 분기 동안 본 것 중 가장 낮은 수준 중 하나였습니다. 이 두 요인 모두 해당 분기 동안 약 4,000건의 순주문에 기여했으며 이는 전년 동기에 비해 긍정적인 비교입니다.

커뮤니티당 기준으로 우리의 흡수 속도는 지난 수익 결산에서 공유한 기대에 따라 월간 순 주문 5.5개로 증가했습니다. 우리의 초점은 커뮤니티별로 각 자산을 최적화하고 높은 재고 회전율을 생성하는 데 일관되게 유지됩니다.

그런 다음 잠시 멈추고 Rob에게 운영 업데이트를 제공하도록 요청하겠습니다. 롭?

로버트 맥기브니

고마워요, 제프. 주문 결과에 추가 색상을 제공하는 것부터 시작하겠습니다. 커뮤니티당 5.5개의 순 주문으로 우리의 월별 흡수 속도는 지난 10년간의 2분기 평균 수준보다 높았습니다. 이는 분기 중 이자율 변동성이 7%를 넘어섰고 우리가 대부분의 지역 사회에서 가격을 완만하게 인상하여 모기지 양보 비용을 상쇄했다는 사실을 고려할 때 주목할 만합니다.

Jeff가 언급했듯이 취소율은 낮게 유지되어 1분기에 비해 총 주문의 13%로 약간 개선되었으며 분기 초에는 잔고의 10%로 안정적이었습니다. 이러한 수준은 과거 평균보다 낮으며, 이는 구매자가 구매 결정에 대해 확신을 갖고 있음을 나타냅니다. 2분기 모기지 양허는 이전 두 분기 각각에 비해 변동이 없었으며 주문의 약 60%가 어떤 형태로든 모기지 양허와 관련되어 있었습니다.

우리는 봄 판매 시즌이 시작됨에 따라 이러한 인센티브의 사용을 줄일 수 있다고 생각하지만, 봄 초의 강력한 시장 상황을 고려할 때 입주율이 수요에 어느 정도 영향을 미쳤으며 우리는 모기지 양보를 계속 사용하여 지원했습니다. 우리 구매자.

예상했던 대로 2분기 시작을 순차적으로 가속화했습니다. 우리는 이번 분기에 약 4,300채의 주택을 시작했으며 약 7,700채의 주택을 생산했습니다. 6,270채의 주택 잔고와 함께 우리는 2024년 하반기에 좋은 위치에 있다고 믿으며 2025 회계연도의 초기 부분도 형성하기 시작했습니다.

빌드 시간으로 이동합니다. 우리는 2분기에 상당한 순차적 개선을 달성했습니다. 그 결과, 우리의 시작은 이제 약 5개월 만에 완료되었습니다. 우리는 제품 및 디자인 스튜디오 단순화, 건설 일정의 효율성 향상, 대부분의 영역에서 예측 가능한 공급망의 복귀를 통해 리듬을 되찾은 시스템 및 프로세스의 이점을 실현하고 있습니다. 이제 우리는 빌드 시간을 4~5개월 범위의 최고 수준으로 낮추었으므로 빌드 시간을 4개월에 가깝게 만들기 위한 추가 개선에 중점을 두고 있습니다.

더 짧은 기간에 맞춤형 주택을 제공하면 60일 사양 주택과 4.5개월 맞춤형 주문형 주택 간의 격차가 줄어들기 때문에 주문형 주택이 구매자에게 더욱 매력적으로 보일 것입니다. Jeff가 언급한 것처럼 우리는 2분기 순주문의 60% 이상을 차지하는 주문형 주택을 통해 이러한 이점을 보고 있습니다. 또한 건설 시간이 빨라지면 재고 회전율이 향상되고 배송 가능한 주택 수가 늘어납니다.

마무리하기 전에 합작 회사인 KBHS Home Loans를 통해 모기지 자금을 조달하는 구매자의 신용 지표를 검토하겠습니다. 전년도 분기의 80%에 비해 이번 분기 동안 자금을 조달한 모기지의 86%가 합작 투자를 통해 자금을 조달하여 회수율이 확고하게 증가했습니다. 캡처율이 높을수록 백로그를 보다 효과적으로 관리하고 마감 시 더 많은 가시성을 확보할 수 있어 회사와 구매자 모두에게 이익이 됩니다. 또한, 다른 대출 기관에 비해 KBHS를 이용하는 구매자의 고객 만족도가 더 높습니다.

평균 현금 계약금은 16%로 전년 대비 소폭 증가해 77,000달러가 넘었습니다. 평균적으로 KBHS 고객의 가계 소득은 약 130,000이고 FICO 점수는 744입니다. 고객 중 약 절반이 첫 주택을 구입하더라도 상당한 다운을 하면서 모기지 자격을 갖춘 구매자를 유치하고 있습니다. 지불.

이제 상반기가 지나고, 우리는 높은 고객 만족도를 유지하고, 제조 시간을 더욱 개선하고, 직접 비용을 낮추기 위해 제품 가치 엔지니어링을 개선하는 데 매일 중점을 두고 2024년을 마무리하는 데 주력하고 있습니다. 보다 광범위하게 우리의 목표는 더 많은 로트를 확보하는 동시에 지역 사회에 공개된 인수 표준을 적시에 준수하고 순 주문을 유도하며 속도와 가격의 균형을 유지하여 마진과 수익을 증대함으로써 규모, 수익성 및 수익을 높이는 것입니다.

그러면 전화를 Jeff에게 다시 넘기겠습니다.

제프리 메저

고마워요, 롭. 해당 분기 동안 우리는 토지 취득에 2억 7,500만 달러 이상을 투자했고, 이미 소유한 토지를 개발하는 데 3억 9,000만 달러를 추가로 투자했습니다. 전체적으로 전년 대비 약 70% 증가한 수치입니다. 우리는 인수 기준, 제품 전략 및 가격대와 관련하여 부지런히 노력하면서 미래 성장을 위해 회사를 배치하면서 2024년에 토지 투자를 가속화하고 있습니다. 우리는 또한 거시경제 상황을 염두에 두고 시장 상황에 따라 투자 속도를 유연하게 조정할 것입니다.

우리는 로트 위치를 17% 증가시켜 분기를 65,500개 이상의 로트를 소유하거나 관리하며 그 중 대략 39,900개를 소유했습니다. 소유한 부지 중 16,000개 이상이 완성된 상태입니다.

우리는 위치 품질, 지리적 혼합 및 비용 기반을 포함한 포트폴리오 구성에 만족합니다. 우리의 초점은 자본 효율성에 있으며, 가능한 한 작은 단계에서 로트를 개발하고 완성된 로트의 재고를 관리하기 위해 시작 속도와 개발의 균형을 맞추는 것입니다. 우리는 현재 2025년 납품 목표를 달성하는 데 필요한 모든 로트와 2026년 납품의 대부분을 소유하거나 통제하고 있습니다.

과거에 언급했듯이, 우리 사업부는 각 서비스 시장에서 최소한 상위 5위 자리에 도달하기 위한 로드맵을 갖추고 있습니다. 이미 상위 5위 안에 든 부서의 경우 다음 단계는 상위 3위 순위를 달성하는 것이며, 현재 시장에서 상위 3위 안에 드는 부서에 대해서는 목표 성장 계획을 마련해 두었습니다. 전반적으로 우리는 우리가 서비스를 제공하는 시장에서 점유율을 차지함으로써 상당한 상승 기회를 얻을 수 있다고 생각합니다.

우리는 지속적으로 높은 수준의 현금 흐름을 창출하고 있으며 이 자본을 균형 있게 배분하는 데 있어 접근 방식을 취하고 있습니다. 우리는 성장에 재투자하고 4월에 이사회가 승인한 10억 달러 승인과 2분기에 인상한 분기별 배당금을 활용하여 대규모 주식 환매 프로그램을 통해 주주들에게 현금을 돌려주고 있습니다.

우리의 최우선 과제는 비즈니스 성장에 투자하는 것입니다. 그럼에도 불구하고 우리는 성장 목표를 달성하기에 충분한 현금을 창출하고 주주들에게 현금을 돌려주고 있습니다. 이전에는 올해 자사주 매입을 2억~4억 달러 범위로 안내했지만, 이제는 최소 자사주 매입 수준을 2억 5천만 달러로 상향 조정합니다.

2021년에 정기적으로 주식 환매를 시작한 이후, 우리는 희석 주당 이익과 수익률 모두에 탁월한 증가를 보인 주식의 22% 이상을 환매했습니다. 이 기간 동안 우리는 주주들에게 10억 달러 이상의 현금을 반환했습니다.

마지막으로, 주택 구입자들에게 서비스를 제공하고 우리의 탄탄한 성과에 기여하기 위해 헌신한 KB 홈 팀 전체에게 감사의 말씀을 전하고 싶습니다. 우리는 더 빠른 구축 시간과 정상화되는 공급망을 통해 우리의 운영이 꾸준한 리듬으로 돌아오면서 우리 비즈니스의 잠재력을 깨닫고 있습니다. 우리의 구매자들은 우리의 주문 제작 모델을 선호하고 있으며 자신들이 가치 있게 생각하고 감당할 수 있는 것에 따라 선택을 하는 유연성의 이점을 확인하고 있습니다. 우리는 올해 68억 달러의 매출 예상을 달성할 수 있도록 생산 및 시작에 있어 균형이 잘 잡혀 있는 건전한 잔고를 보유하고 있습니다.

우리의 부지 수 확장은 미래의 커뮤니티 수 증가를 촉진할 것이며 최신 사업부가 규모를 확대함에 따라 지난 몇 년에 비해 오늘날 우리 사업은 더욱 다양화되었습니다. 우리는 거래량과 수익을 창출하고 주주에게 자본을 환원하는 등 회사의 수익성 있는 성장을 통해 주주 가치를 높이는 데 전념하고 있으며 이를 지속적으로 실행하고 있습니다. 우리는 연간 지침을 점진적으로 상향 조정했으며, 이를 통해 전년 대비 자기자본 수익률이 증가할 것으로 기대합니다. 2024년 남은 기간 동안 당사 비즈니스에 대한 최신 소식을 전해드리겠습니다.

이제 재정 검토를 위해 전화를 Jeff에게 넘기겠습니다. 제프?

제프 카민스키

고마워요, 제프. 모두들 좋은 오후에요. 이제 2024년 2분기 재무 실적의 주요 내용을 다루고 3분기 및 1년 전체에 대한 현재 전망을 제공하겠습니다. 우리는 변동성이 크고 불확실한 모기지 금리 환경 속에서 모든 주요 지표에 걸쳐 우리의 기대를 뛰어넘는 재무 결과를 창출한 2분기 실행에 대해 기쁘게 생각합니다. 건전한 톱라인 실적과 두 자릿수 영업 마진과 함께 탄탄한 현금 흐름을 창출하여 비즈니스에 재투자하고, 더 높은 분기별 배당금으로 보통주 매입을 통해 주주들에게 자본을 반환하고, 17억 달러가 넘는 유동성으로 기간을 마감할 수 있었습니다. .

해당 분기의 주택 수입은 17억 달러로 전년도 기간보다 3% 감소했습니다. 이는 주택 공급량이 4% 감소한 것을 반영하며 전체 평균 판매 가격이 약간 상승하여 부분적으로 상쇄되었습니다. 2분기에 납품된 주택 수는 61%의 잔고 전환율을 나타냈는데, 이는 2013년 이후 가장 높은 2분기 전환율이며, 개선된 건축 시간과 낮은 취소율로 인해 전년 동기 52%보다 크게 개선되었습니다. 현재 기간의 비율입니다.

현재 건설 주기와 잔고를 기준으로 2024년 3분기 주택 수익이 16억 5천만 달러에서 17억 5천만 달러에 이를 것으로 예상합니다. 또한, 주택 시장 상황과 예상되는 건설 시간의 지속적인 개선을 기반으로 1년 내내 주택 수익을 670만 달러에서 690만 달러까지 창출할 것으로 예상합니다. 이는 이전 지침에 비해 중간 지점에서 1억 달러 증가한 수치입니다. .

2분기에 인도된 주택의 전체 평균 판매 가격은 지역 및 제품 구성의 변화를 반영하여 전년도 기간의 $479,500에서 $483,000로 증가했습니다. 2024년 3분기에 우리는 전체 평균 판매 가격을 약 $482,000로 예상하고 있으며, 4개 지역 중 ASP가 가장 높은 서부 해안 지역의 배송 혼합이 높아짐에 따라 4분기에도 순차적으로 증가할 것으로 예상합니다. 우리는 일년 내내 평균 판매 가격이 약 $485,000에서 $495,000가 될 것으로 예상합니다.

이번 분기의 주택 건설 영업 이익은 전년도 분기의 2억 210만 달러에 비해 1억 8,820만 달러였습니다. 이번 분기에는 1년 전의 430만 달러에 비해 120만 달러의 포기 비용이 포함되었습니다. 재고 관련 비용을 제외하면 이번 분기의 영업 이익률은 11.1%였으며, 전년도 기간의 11.7%와 비교했을 때 이는 주로 미래 성장을 위해 영업을 포지셔닝하기 위해 발생한 높은 판매, 일반 및 관리 비용을 반영한 것입니다.

우리는 재고 관련 비용의 영향을 제외하고 2024년 3분기 주택 건설 영업 이익률이 10.8%~11.4% 범위에 있을 것으로 예상합니다. 재고 관련 비용을 제외한 연간 영업이익률은 11.0%~11.4% 범위가 될 것으로 예상됩니다. 2024년 2분기 주택 총 이익률은 21.1%로 전년 동기와 동일했습니다.

두 기간 모두 재고 관련 비용을 제외하면 총마진은 20bp 감소한 21.2%를 기록했습니다. 재고 관련 비용이 없다고 가정하면 2024년 3분기 주택 매출총이익률은 21.0%~21.4%, 연간 마진은 21.1%~21.5% 범위로 예상됩니다.

판매, 일반 및 관리 비용 비율은 2023년 2분기 9.6%에 비해 2024년 2분기 10.1%였으며, 이는 주로 커뮤니티 수 증가 계획 및 주택 수익 증가와 관련된 마케팅 및 기타 비용 증가를 반영했습니다. 우리는 2024년 3분기 판관비 지출 비율이 9.9%~10.3% 범위에 있고 연간 비율은 약 10.1%가 될 것으로 예상합니다.

영업이익으로 넘어갑니다. 이번 분기의 세전 수익에 대한 또 다른 기여자는 지분 및 기타 항목에 포함된 비상장 기술 회사의 소유권 지분 매각으로 1,250만 달러의 이익을 얻었습니다.

2분기 소득세 비용 5,270만 달러는 전년도 기간의 23.5%에 비해 23.8%의 유효 세율을 나타냈습니다. 우리는 2024년 3분기 유효 세율이 약 24%, 연간 약 23%가 될 것으로 예상합니다.

전체적으로 우리는 전년도 기간의 1억 6,440만 달러 또는 희석 주당 1.94달러에 비해 2분기 순이익은 1억 6,840만 달러 또는 희석 주당 2.15달러를 기록했습니다. 주당 이익이 전년 대비 11% 증가한 것은 순이익의 2% 개선과 지난 몇 분기 동안의 자사주 매입의 긍정적인 영향을 모두 반영한 것입니다.

이제 커뮤니티 수로 전환합니다. 2분기 평균 243건은 전년 동기 대비 4% 감소했습니다. 우리는 247개의 커뮤니티가 전년 대비 거의 변동이 없었고 순차적으로 4% 증가하면서 분기를 마감했습니다. 우리는 2024년 3분기 평균 커뮤니티 수가 전년 동기 대비 낮은 한 자릿수로 증가하고 분기말 커뮤니티 수가 순차적으로 균일하여 2024년 3분기에 중간에서 높은 한 자릿수 증가가 발생할 것으로 예상합니다. 2023.

우리는 톱라인 성장과 시장 점유율을 높이기 위해 공개 판매 커뮤니티 수를 늘리는 데 계속 집중하고 있기 때문에 2024년 4분기 평균 커뮤니티 수가 전년도 기간보다 더 높아질 것이라고 믿습니다. 동시에, 2024년 마지막 2분기에는 커뮤니티 수가 전년 대비 증가할 것으로 예상하고 있지만, 하반기에는 더 많은 매진이 예상됩니다.

이는 현재 250~255개 범위에 있을 것으로 예상되는 연말 커뮤니티 수에 영향을 미칠 것입니다. 지속적인 새로운 커뮤니티 개설을 추진하기 위해 우리는 2분기 동안 토지 및 개발에 6억 6,800만 달러를 투자했는데, 이는 이전 분기에 비해 69% 증가한 수치입니다. 65,500개 이상의 파이프라인으로 분기를 마감했으며, 그 중 61%가 소유되었고 39%가 계약 중이었습니다. 계약된 필지 비율은 2023년 말 기준 27%, 1년 전 25%에 비해 크게 증가했습니다.

해당 분기 동안 Moody's Investors Service는 회사의 규모와 예상되는 확장, 지역 전체의 강력한 시장 지위, 부채 축소 기록 및 대차대조표 관리에 대한 규율 있는 접근 방식을 반영하여 회사의 부채 등급을 Ba1로 업그레이드했습니다. 우리는 자본 대비 부채 비율이 29.8%로 분기를 마감했습니다.

4월에 우리 이사회는 분기별 현금 배당금을 주당 0.20달러에서 주당 0.25달러로 늘리는 것을 승인하고 우리의 발행 보통주 최대 10억 달러에 대한 재매입을 승인했습니다. 우리는 해당 분기 동안 평균 65.38달러의 가격으로 보통주 약 765,000주를 재매입했습니다.

Jeff가 언급했듯이 우리는 계속해서 주식을 환매할 계획이며, 주식 환매의 속도, 규모 및 시기는 현금 흐름, 유동성 전망, 토지 투자 기회 및 요구 사항, 주식의 시장 가격, 주택 시장과 일반적인 경제 환경.

분기말 현재 당사의 총 유동성은 17억 달러가 넘었으며, 여기에는 현금 차입금이 없고 6억 4400만 달러의 현금이 있는 무담보 회전 신용 시설 하에서 거의 11억 달러에 달하는 가용 용량이 포함됩니다.

결론적으로, 우리는 탄탄한 2분기 재무 성과와 강력한 운영 실행에 매우 만족하고 있습니다. 우리는 토지 투자와 새로운 커뮤니티 개설을 통해 규모 확장에 집중하는 동시에 보통주 자사주 매입과 분기별 배당을 통해 주주들에게 현금을 반환함으로써 자본 배분에 대한 균형 잡힌 접근 방식을 유지할 계획입니다.

이제 귀하의 질문을 받겠습니다. 존, 줄 좀 열어주세요.

질의응답 세션

운영자

감사합니다. 이제 질의응답 시간을 진행하겠습니다. [운영자 안내] 그리고 첫 번째 질문은 UBS의 John Lovallo 라인에서 나왔습니다. 질문을 계속 진행해주세요.

존 로발로

안녕, 얘들아. 제 질문에 응해 주셔서 감사합니다. 첫 번째는 이 작업을 빠르게 수행하려는 일종의 봉투 수학의 뒷면입니다. 전망은 4분기 매출이 약 19억 달러로 3분기보다 14% 정도 연속 증가했음을 암시하는 것처럼 보입니다. 그리고 총 마진은 당신이 생각하는 방식으로 3분기에서 4분기까지 상대적으로 평탄할 것으로 보입니다. 첫 번째 질문은 우리가 그것에 대해 올바르게 생각하고 있는지입니다. 그리고 왜 총 마진 전선에 조금 더 많은 레버리지가 없을까요? 풋과 테이크의 종류는 무엇입니까?

제프 카민스키

오른쪽. 우선, 네, 당신은 그것에 대해 올바르게 생각하고 있습니다. 당신은 매우 정확하게 계산을 즉석에서 수행했습니다. 레버리지 측면에서 우리는 총 마진 측면에서 많은 문제에 직면하고 있습니다. 연초에 이야기했듯이 우리는 대부분의 사람들과 마찬가지로 금리가 실제로 인하될 것이라는 기대를 갖고 있었고 불행히도 현재로서는 발생하지 않은 모기지 이자율 인센티브 중 일부를 줄일 수 있을 것으로 예상했습니다. 포인트이며 이는 백엔드 마진에 약간의 압력을 가합니다.

우리는 올해 하반기에 납품에 있어서 약간의 혼합 변화를 보고 있지만, 솔직히 말해서 그러한 역풍에도 불구하고 회사의 연간 총 마진 전망을 점진적으로 높일 수 있어서 매우 기쁩니다. 그리고 우리는 이에 관련된 모든 요소에 대해 계속해서 연구하고 있습니다. 분명히 가격 책정이 더 어려웠지만 그럼에도 불구하고 이번 분기 동안 대부분의 커뮤니티에서 가격 인상이 제한되었습니다. 그리고 현재 가장 큰 역풍은 바로 이 모기지 금리 측면에 있지만 우리는 이를 꽤 잘 헤쳐 나가고 있으며 실제로 올해 하반기 전망에 상당히 만족하고 있으며 특히 일부를 점진적으로 인상할 수 있다는 점에 만족합니다. 2024년 말을 바라보며 이러한 지침 사항을 살펴보겠습니다.

존 로발로

예, 이해가 됩니다. 좋아요. 그리고 토지 전선에서 소유 및 통제되는 부지는 지난 분기에 2025년 배송을 충족하는 데 필요한 것을 갖추었고 이제 2026년 대부분을 통해 이야기하고 있습니다. 그 첫 번째 부분은 다음과 같습니다. 단기 수요에 대한 신뢰를 어떻게 구축하시겠습니까? 그게 – 그냥 파이프라인을 구축하는 것보다 기분이 더 나아졌나요? 그리고 두 번째로, 이 시점에서 여러분이 가속 페달에서 발을 떼기를 기대해야 할까요? 아니면 미래의 토지 지출에 대해 어떻게 생각하고 있나요?

제프리 메저

존, 좋은 질문이에요. 그야말로 페달이자 브레이크다. 준비된 의견에서 공유했듯이 수요는 현재 매우 견고합니다. 경제성에 대한 민감도가 있으며, 우리는 중위 소득을 목표로 하는 인수 접근 방식에 부담을 주지 않으며 해당 하위 시장의 어떤 유형의 제품을 통해 이를 달성할 수 있습니다. 따라서 그러한 유형의 전략을 달성하기 위해 모든 위치에서 쉽게 사용할 수 없다는 점에서 건전한 긴장이 있습니다. 따라서 우리는 투자를 확대하기에 충분한 거래 흐름을 찾고 있으며 지금은 속도를 늦추는 것처럼 보고 있지 않습니다. 그러나 우리는 여전히 우리의 기준을 부지런히 지키고 있습니다. 따라서 올해 우리는 토지 지출이 전년 대비 상당히 크게 증가할 것이라고 생각하며, 우리가 하고 있는 투자와 이에 대해 기대하는 수익에 대해 만족하고 있습니다.

운영자

감사합니다. 다음 질문은 Evercore ISI의 Stephen Kim 라인에서 나왔습니다. 질문을 계속 진행해주세요.

스티븐 김

[식별할 수 없음] 장기적인 성장 전망을 받아들입니다. 나는 당신이 다음 분기 정도에 여기에서 기대하는 바에 대해 이야기했다고 생각합니다. 그러나 장기적인 관점에서 어떤 종류의 볼륨 성장 또는 수익 성장을 달성할 수 있도록 토지 전략을 설정하고 있는지 알려주실 수 있습니까?

제프리 메저

스티브, 그것은 모든 시장에서 기초적인 구축입니다. 그리고 저는 모든 도시에서 원하는 규모에 대해 우리가 갖고 있는 목표를 공유했으며, 이를 위해 노력하고 있으며 상위 5개 도시, 상위 3개 도시 및 향후 기회가 있는 여러 도시로 진출하고 있습니다. 2년 안에 시장에서 1위가 될 것입니다. 따라서 각 도시의 시장 점유율에 관한 것입니다. 우리의 투자 전략과 자본 할당 방법을 통해 시스템 주변의 커뮤니티 수 범위를 연간 10% 이상 늘릴 수 있다고 생각합니다. 이는 아마도 약간의 가격과 지속적인 커뮤니티 수 증가 사이에서 평균 14%~20%의 수익 성장을 의미할 것입니다.

따라서 우리가 이 모든 작업을 수행하면 10~20%의 수익 성장을 달성할 수 있으며 수익 성장도 그보다 약간 높을 것입니다. 하지만 각 시장별 전략을 바탕으로 구축되었으며, 현재로서는 투자할 부문에 제한이 없습니다. 연필로 거래할 물건을 찾는 것은 그들에게 달려 있습니다.

스티븐 김

예. 알았어요. 훌륭해요. 그것이 바로 내가 찾고 있던 것입니다. 그래서 그런 종류의 질문은 흡수와 관련된 두 번째 질문으로 이어집니다. 그런 종류의 숫자는 여기에서 [식별할 수 없음] 흡수가 더 높아질 것으로 기대한다는 것을 시사한다고 생각합니다. 당신은 역사적 수준보다 약간 높은 [식별할 수 없는] 흡수에 대해 이야기했습니다. [식별할 수 없음] 그리고 우리가 이것을 기대할 수 있는지 여부 – 이것이 일종의 새로운 표준이 될 것으로 기대할 수 있는 이유는 무엇입니까? 더 큰 [식별할 수 없는] 요인이 흡수 증가에 영향을 미치고 있습니까? 아니면 거기에서 우리가 고려해야 할 다른 사항이 있습니까?

제프리 메저

스티브, 아시다시피 균형이 중요해요. 그리고 무엇 – 우리는 귀하의 질문 중 약 20%를 들었습니다. 정말 나쁜 연결이었지만 한번 시도해 보겠습니다. 우리는 각 자산을 최적화하기 위해 균형을 맞추고 있으며 꽤 오랫동안 그런 식으로 이야기해 왔습니다. 그리고 우리의 마진은 이제 더 높아졌으며 좋은 이익 방정식이 작동하고 있습니다. 그리고 토지를 쉽게 교체할 수 있는 지역에서는 5.5보다 더 많은 흡수력을 제공할 것입니다.

캘리포니아의 충전재 위치라면 교체할 수 없고 시간을 들여 수익을 최적화할 수 있기 때문에 최대한의 마진을 추구하겠습니다. 그러나 우리가 목표로 하는 커뮤니티 수를 바탕으로 성장 전략을 구축할 때 현재 흡수율을 가정하겠습니다. 그리고 재고가 없기 때문에 마진이 조금 더 높아지면 시간이 지남에 따라 마진이 높아질 수 있다고 생각합니다. 마진이 더 높아지면 흡수율도 높아질 것입니다. 그러나 동시에 우리는 커뮤니티당 약 4, 4.5의 실행률에 대한 최저점을 확보했습니다. 따라서 수학을 수행하고 커뮤니티 수 증가와 단위 증가 사이를 전환할 수 있지만 항상 자산을 최적화하는 것입니다.

운영자

감사합니다. 다음 질문은 JPMorgan의 Michael Rehaut 라인에서 나왔습니다. 질문을 계속 진행해주세요.

마이클 르하우트

엄청난. 모두 감사합니다. 제 질문에 응해 주셔서 감사합니다. 좋은 오후에요. 분기 전반에 걸쳐, 심지어 3분기까지 수요가 어떻게 진행되었는지에 대해 조금이라도 제로화하고 싶었습니다. 요금 – 분명히 첫 달, 한 달 반 동안 요금이 약간 상승했지만 최근에는 조금 더 내려갔습니다. 이것이 영향을 미쳤습니까? 이전에 모기지 양보 또는 기타 마감 비용 측면에서 인센티브가 조금 더 높아졌다고 언급하셨을 것입니다. 수요와 가격이 어떻게 진행되었는지 알아보고 싶으신가요? 그리고 지난 몇 주 동안의 가장 최근 입주율에 대해 어떻게 생각하시나요?

제프리 메저

마이크, 저는 롭에게 리듬과 요구에 관련된 질문에 대답하라고 요청할 것입니다. 하지만 한 가지 분명히 하자면, 양보한다는 것이 아닙니다. 그들은 꾸준하게 버텼습니다. 우리는 마지막 통화 시점에 금리가 상승하기 전인 3월과 4월 초에 보았던 더 강한 상황으로 인해 올해가 진행됨에 따라 금리가 조금씩 하락할 것으로 예상합니다. 그래서 우리는 이번에 양보가 올라가는 것을 보지 못하고 있습니다. 그들은 우리가 생각했던 대로 추락하지 않을 뿐입니다. Rob, 분기별 수요에 대해 좀 말씀해 주시겠습니까?

로버트 맥기브니

확신하는. 2분기 매출에 관해서는 포트폴리오 기준으로 사업이 매우 좋은 성과를 거두었다고 말하고 싶습니다. 우리는 커뮤니티당 매월 5.5개의 순 주문을 기록했다고 언급했습니다. 하지만 그 외에도 각 지역은 개별적으로 분기마다 매달 5개 이상의 실적을 달성했지만 실제로는 큰 변화가 없었습니다. 우리는 여기에서 여름으로 이동하면서 계절에 따라 항상 그렇듯이 상황이 둔화될 것으로 예상합니다. 그러나 수요는 우리의 전체 공간과 월별 수요가 상당히 일관되었으며 Jeff가 언급했듯이 실제로 인센티브의 변화는 아닙니다. 우리가 그것을 운전하기 위해 제안해야 했던 것입니다. 단지 우리가 생각했던 모기지 이자율 하락을 얻지 못했을 뿐이며 지난 몇 분기 동안 상대적으로 변동이 없었습니다.

마이클 르하우트

좋아요. 아니요, 매우 도움이 됩니다. 알겠습니다. 두 번째로, 총 마진에 대해 조금 더 장기적으로 생각하는 방법에 대한 귀하의 생각을 듣고 싶습니다. 그리고 2013년부터 2018년, 2019년까지 당신이 한 일을 보세요. 평균 약 18%였습니다. 지난 1년 반 동안 21% 중반, 21% 중반으로 좀 더 일관성을 유지했습니다. 당신이 이 더 높은 수준을 유지할 수 있도록 당신의 관점에서 무엇이 바뀌었나요? 그리고 나는 당신의 입에 말을 넣고 싶지 않습니다. 그래서 두 가지 요소가 마음에 왔지만 현재 마진의 지속 가능성에 대한 귀하의 생각을 원합니다. 그리고 때때로 총 마진이 더 낮은 옵션 로트로 조금 더 전환하기로 결정했다면 잠재적인 전략 변화가 앞으로 영향을 미칠 수 있습니까?

제프 카민스키

확신하는. 예, 여백에 대한 몇 가지 의견이 있습니다. 그래서 회사를 볼 때 규모가 큰 도움이 됩니다. 마진에 포함된 일부 고정 비용을 활용하는 것뿐만 아니라 특히 시장의 공급업체 측, 자재, 인건비 등에서 활용됩니다. 이것이 바로 회사 내에서, 회사 부서 내에서 각 서비스 시장에서 대규모 달성에 중점을 두는 이유입니다. 그래서 그것은 회사에 매우 유리한 요소였습니다.

두 번째, 아시다시피 Mike, 우리는 지난 수년 동안 자본 구조에 대해 엄청난 양의 작업을 수행해 왔으며 특히 귀하가 언급한 기간으로 돌아가서 우리의 이자 상각액은 이전에 비해 훨씬 낮았으며 이는 직접적인 개선입니다. 여백에. 그것은 바로 한계선까지 갔으며 매우 지속 가능하며 실제로 재고 균형뿐만 아니라 미래의 일부 잠재력도 계속 증가하고 부채 수준은 일정하거나 약간 감소하며 정말 좋은 자본 구조를 가지고 있습니다. 지금.

그리고 이제 Moody's의 새로운 Ba1 지위와 우리가 받은 최근 업그레이드를 통해 우리는 자본 측면과 관심 측면에서 정말 좋은 상태를 유지하고 있으므로 좋습니다. 지속 가능성에 관한 한, 20대 초반 21%를 마진이라고 부르자면, 저는 그것들이 매우 지속 가능하다고 생각하며 실제로 서비스 분야에서 더 높은 수준의 규모를 달성함에 따라 우리가 구축할 수 있는 것들입니다. 우리가 전체 회사 톱라인을 성장시키면서 시장에 진출하게 되었습니다. 그리고 일부 공급업체 및 비용 전략을 추진함에 따라 마진이 지속 가능하고 여기에서 확장될 수도 있다고 확신합니다.

그럼 가면서 보도록 하겠습니다. 우리가 경험할 수 있는 가장 큰 순풍은 인센티브의 감소라고 생각합니다. 아시다시피 우리는 실제로 인센티브 기반 회사가 아닙니다. 우리는 구매자에게 저렴한 가격을 제공하기 위해 이러한 높은 이자율에도 불구하고 한동안 그 게임을 해왔습니다. 그러나 우리와 대부분의 사람들은 이러한 금리가 장기적으로 유지될 것이라고 생각하지 않습니다. 그리고 한때 낮은 수준에 도달하지 못할 수도 있지만, 그것이 사라지는 것을 보는 것만으로도 얻을 수 있는 상당한 규모의 마진 픽업이 있습니다.

그래서 이것이 마진 문제에 대한 나의 높은 수준의 생각인 것 같습니다. 옵션 로트 전략에 관해서는 마진 측면에서 볼 때 내부적으로는 큰 변화가 보이지 않습니다. 우리는 옵션이 있고 사용 가능한 경우 많은 옵션을 선택할 것입니다. 그렇지 않다면 우리는 단지 커뮤니티 수를 늘리고 우리 자신의 부지를 개발하는 데만 집중할 것입니다. 그래서 우리는 그것이 어떻게 흔들리는지 볼 것입니다. 그러나 전반적으로 마진에 꽤 만족합니다. 지난 몇 년 동안 우리가 경험해 온 확장과 지속적인 높은 수준에 매우 만족합니다. 그리고 우리는 미래에도 이를 기반으로 발전할 수 있기를 바랍니다.

운영자

그리고 다음 질문은 Barclays와 Matthew Bouley의 라인에서 나옵니다. 질문을 계속 진행해주세요.

아니카 돌라키아

좋은 저녁이에요. 오늘 Matt에게는 Anika Dholakia가 있습니다. 제 질문에 응해 주셔서 감사합니다. 먼저, 구축 시간이 현재 약 5개월이라고 말씀하신 것 같습니다. 이는 역사적 목표인 4~5개월 범위 내에 있습니다. 이것이 여전히 목표 범위인지 아니면 더 밀어붙일 수 있는 것이 있는지 그리고 거기에 도달하기 위해 어떤 수단을 사용하고 있는지 궁금하십니까? 감사해요.

제프리 메저

롭?

로버트 맥기브니

네, 이제 5개월이 되었습니다. 5개월이 만족스럽지 않습니다. 과거에는 그보다 더 빨랐습니다. 우리는 4~5개월 범위에 대해 이야기했습니다. 우리는 4개월보다 빠르게 구축한 사업체를 많이 갖고 있습니다. 그래서 우리는 그것에 대해 가스에서 발을 떼지 않을 것입니다. 아직 기회는 있다고 생각합니다. 우리는 다른 부서보다 ​​훨씬 더 나은 성과를 내는 일부 부서를 보유하고 있습니다. 따라서 이는 성과가 낮은 부서를 더 나은 성과를 내는 부서와 연계할 수 있는 기회일 뿐만 아니라 우리가 하고 있는 사전 예방적인 작업과 단순화와 같이 여러 분기 동안 이야기해 왔던 것입니다. 우리의 제품과 제품을 케이던스로 구축하여 비용을 절감하는 것은 전반적으로 더 간단한 공식입니다. 공급망이 훨씬 더 안정적이면서 실제로 리듬이 회복되는 것과 결합하여 우리가 수년 동안 사용해 온 시스템과 프로세스가 제대로 작동하고 있습니다. 그리고 이것이 우리가 계속해서 구축 시간을 단축하고 비즈니스에 제공되는 이점을 얻을 수 있는 추가 기회를 창출할 것이라고 생각합니다.

아니카 돌라키아

알았어요. 매우 도움이 됩니다. 감사해요. 그리고 두 번째 질문은 구매자 수요의 탄력성에 대해 이야기하신 것입니다. 좀 더 구체적으로 Design Studio를 활용하고 옵션과 업그레이드를 좋아하는 소비자에게서 어떤 추세를 볼 수 있을까요? 그것에 대한 어떤 생각이라도 도움이 될까요? 감사해요.

제프리 메저

이는 매우 흥미롭고 이것이 우리가 항상 구매자의 신용 프로필을 공유하고 싶어하는 이유입니다. 우리가 50%의 첫 구매자이고 평균 수입이 $130,000 이상이고 그들이 높은 FICO로 $77,000를 예치하고 있다고 생각한다면, 그것은 매우 좋은 첫 구매자입니다. 그럼에도 불구하고 주택의 크기는 여러 분기 동안 크게 움직이지 않았으며 스튜디오 지출은 매우 일관되었습니다. 그들이 스튜디오에서 선택하는 것은 약간씩 달라질 수 있지만 그들이 스튜디오에서 지출하는 비용은 지난 8~12분기 동안 꽤 일관되게 유지되었습니다. 따라서 우리가 운영해 온 더 높은 가격에도 불구하고 소비자 선호도에는 실제로 어떤 변화도 보이지 않습니다.

운영자

감사합니다. 다음 질문은 Zelman & Associates의 Alan Ratner 라인에서 나왔습니다. 질문을 계속 진행해주세요.

앨런 래트너

안녕하세요 여러분, 좋은 오후입니다. 좋은 분기였습니다. 지금까지 자세한 내용을 알려주셔서 감사합니다. 첫 번째 질문, 아마도 이것은 지역적 추세를 조금 파고드는 것일 수도 있지만, 우리는 분명히 당신이 언급한 것처럼 요금이 예상보다 오랫동안 더 높게 유지되었다는 것을 보았습니다. 놀랍거나 그렇지 않을 수도 있는 또 다른 거시적 발전은 비록 믿을 수 없을 만큼 낮은 수준이지만 특정 시장에서 꽤 괜찮은 비율로 재판매 재고가 더 높은 수준으로 움직이는 것을 본 것입니다.

그리고 지역별 주문 실적을 살펴보면 남동부 지역이 약간 눈에 띄고 순차적으로 거의 균일하게 주문되며 일반적으로 2분기에는 20~30%의 순차적 상승세를 볼 수 있습니다. 그리고 그것은 또한 재판매 재고가 상당히 증가한 부분과 겹치는 부분이기도 합니다. 그래서 당신이 재판매 분야에서 보고 있는 것에 대해 조금 논의할 수 있기를 바랐습니다. 특정 시장에서 경쟁이 더 치열해지고 있다고 생각하시나요? 그렇다면 이에 대응하기 위해 무엇을 하고 있습니까?

제프리 메저

롭, 그거 가져갈래?

로버트 맥기브니

확신하는. 좋은 질문입니다. 재판매는 항상 우리의 가장 큰 경쟁자입니다. 그래서 우리는 항상 그것에 집중하고 있습니다. 우리는 재판매 가격에 묶여 있어야 합니다. 합리적인 보험료를 내야 합니다. 그러나 나는 재판매 수준이 올라감에 따라 아직 수요에 큰 변화가 없다고 생각합니다. 플로리다에 대해 이야기하면 헤드라인에는 재판매 재고 수준이 폭발했다는 내용이 나올 것입니다. 전년 대비 두 배입니다.

하지만 오늘 초 탬파를 구체적으로 살펴본 것처럼 시장을 파헤쳐 보면 1.8개월 공급에서 3.6개월 공급으로 이동하는 것에 대해 이야기하고 있습니다. 따라서 공급량이 두 달도 채 안 됐을 때보다 증가하고 더 강력한 경쟁자가 되었지만 여전히 역사적 기준보다 훨씬 낮습니다. 나는 역사적 규범이 6개월 간의 공급에 가깝다고 생각합니다. 그것은 불균형한 것으로 간주될 것입니다. 따라서 확실히 주시하고 있으면 아마도 이번 분기 플로리다 판매에 약간의 영향을 미칠 수 있지만 앞서 언급했듯이 모든 지역의 성과가 좋았습니다. 각 분기마다 커뮤니티당 월 매출이 5회 이상이므로 아직까지는 큰 영향을 보고 있다고 말할 수는 없습니다. 하지만 이는 우리가 확실히 계속해서 관심을 갖고 필요에 따라 조정할 것입니다.

앨런 래트너

완벽한. 그 세부 사항에 감사드립니다. 토지 전선에 대한 두 번째 질문입니다. 따라서 귀하의 총 로트 수가 연속적으로 18% 증가했으며, 저는 2004년 2분기로 돌아가 귀하의 로트 수가 그렇게 의미 있는 비율로 증가한 분기를 찾아야 했습니다. 그리고 우리가 과거에 이것에 대해 이야기했을 때, 당신이 항상 강조하는 것 중 하나는 이러한 거래 중 상당수가 실사 중이거나 증가로 나타나기 전에 일종의 묶여 있거나 잠겨 있다는 것입니다. 당신의 로트 수에. 그래서 나는 당신이 나가서 갑자기 이번 분기에 10,000랏을 계약했다고 가정하지 않습니다. 하지만 저는 이 로트가 어디에 집중되어 있는지, 어떤 유형의 협상이나 가격 책정이 있는지, 이러한 성장이 모두 소유가 아닌 옵션 로트를 통해 이루어진 것처럼 보인다는 사실에 대해 약간의 색상을 제공할 수 있기를 바랐습니다. 왜냐하면 이는 우리가 역사적으로 보아온 것에 비해 꽤 중요한 1/4 증가이기 때문입니다.

제프리 메저

앨런, 대부분은 그것이 확보되는 시기입니다. 귀하의 주장에 따르면, 우리는 3개월, 4개월, 5개월 동안 구매 계약을 체결할 수 있으며 때로는 판매자가 돈을 입금하고 통제한 다음 자격을 부여하거나 필요한 모든 작업을 수행하기 전에 세부 사항을 망치면서 판매자와 함께 작업할 수 있습니다. 우리는 의도적으로 토지 팀에 인력을 배치했으며 지역 사회 수를 늘리기 위해 부서와 집중적으로 협력하고 있습니다. 그리고 우리는 발작과 시작을 겪었습니다.

코로나 이후 금리 인상, 코로나 수요, 수요 없음이 있었고 우리는 건식 분말을 유지하기 위해 테이블에서 일부 칩을 몇 번 꺼내 시장이 어디로 향하는지 살펴보겠습니다. 그리고 이는 지난 몇 년 동안 우리 커뮤니티 수에 영향을 미쳤습니다. 이제 그런 일은 끝났습니다. 우리는 역학이 재고가 없고 로트에 가치가 있는 많은 시장을 봅니다. 제가 말씀드린 것처럼 우리는 보험 인수 기준을 계속해서 부지런히 유지하고 있습니다. 그러나 우리는 적절한 거래 흐름을 찾고 있습니다.

그리고 제가 이미 인수, 제품 및 지역에 대한 우리의 기준에 책임을 지는 부서를 두고 그들이 거래를 체결하도록 장려하고 그 거래가 우리의 수익을 달성해야 한다고 이미 언급한 건전한 긴장감입니다. 그래서 우리는 이번 분기에 성공을 거두었고 이는 한두 개의 큰 거래가 아닙니다. 우리가 시스템을 중심으로 확보한 수많은, 수백 또는 150개의 로트 거래이며 현재 우리가 소유하고 통제하는 모든 시장에서 성장을 보고 있습니다. 따라서 우리는 포트폴리오와 전략을 좋아하며 2025년과 2026년에 꽤 좋은 궤적을 설정하고 있습니다.

운영자

감사합니다. 다음 질문은 Goldman Sachs의 Susan Maklari 라인에서 나왔습니다. 질문을 계속 진행해주세요.

수잔 마클라리

감사합니다. 좋은 오후에요. 질문을 받아주셔서 감사합니다. 내 첫 번째 질문은 총 마진으로 조금 돌아가고 싶다는 것입니다. 귀하는 비즈니스 수익성에 도움이 되는 많은 프리미엄과 업그레이드를 확인했다고 언급하셨습니다. 그것을 정량화할 수 있나요? 그런 다음 요금이 낮아지고 구매자의 구매력이 조금 더 높아질 수 있으며 시간이 지남에 따라 어디로 갈 수 있고 수익성에 어떻게 도움이 될 수 있는지 생각할 때 거기에서 잠재적인 상승 여력에 대해서도 이야기할 수 있습니까?

제프 카민스키

물론이지, 수잔. 나는 그것의 두 번째 부분을 먼저 취한 다음 스튜디오에서 많은 프리미엄에 대해 다시 돌아올 것입니다. 앞서 언급했듯이, 우리는 이 모기지 이자율에 대해 유난히 높은 수준의 인센티브를 갖고 있습니다. 그리고 이를 제거할 수 있다면 회사의 전체 백분율 기준 마진 개선이 되며 다른 모든 사항은 동일합니다. 따라서 비용을 동일하게 유지하고 토지 가치가 동일하게 유지된다고 가정하면 이는 우리에게 상당한 이점이 됩니다. 그래서 그 요소만으로도 총 마진의 미래 잠재력에 대해 정말 좋은 느낌을 줄 수 있다고 생각합니다.

로트 프리미엄이나 스튜디오와 같은 것들을 살펴보기 시작하면 스튜디오 측면에서 좋은 소식은 지출입니다. ASP가 올라가고 경제성이 높아졌음에도 불구하고 경제성에 대한 헤드라인이 많이 나왔지만 여전히 구매자가 스튜디오에 와서 우리 스튜디오 프로세스를 사용하는 모습을 볼 수 있습니다. 그리고 과거에 자주 이야기했듯이 우리는 주로 판매 측면의 차별화 요소로 스튜디오를 사용하고 더 많은 구매자를 끌어들이고 있습니다. 이것이 커뮤니티에 비해 커뮤니티당 흡수 속도가 매우 높은 이유 중 하나라고 믿습니다. 동료.

그러나 그럼에도 불구하고 우리는 기본 주택 마진보다 스튜디오 판매에서 여전히 점진적으로 더 높은 마진을 갖고 있지만, 우리가 실제로 그것을 크림화하고 그 측면에 큰 돈을 추가하는 데 초점을 맞춘 영역은 아닙니다. 우리는 그것이 들어오는 대로 가져갈 것입니다. 우리는 옵션을 시장에 가깝게 유지하고 거기서부터 나아가려고 노력합니다.

로트 보험료는 항상 초점 영역입니다. 모든 건축업자들의 화두가 되는 부분인 것 같아요. 순수한 이익을 생각한다면 한 로트와 다른 로트의 개발된 커뮤니티에는 추가 비용이 거의 없습니다. 그러나 해당 로트에 대해 로트 프리미엄을 얻을 수 있는 정도까지는 총 마진에 점진적으로 긍정적입니다. 이것이 실제로 우리가 이 두 가지 요소에 대해 보는 방식입니다.

그리고 다시 한 번, 인센티브에 관해 우리는 사업 운영 방법에 대한 기본 비즈니스 모델로 돌아가기를 기대하고 있습니다. 이는 집과 주택을 할인하지 않고 엄청난 인센티브를 제공하지 않고 매일 저렴한 가격으로 제공하는 것입니다. 커뮤니티에 대한 평균 이상의 흡수 속도를 촉진하기 위해 구매자에게 선택권과 개인화를 제공합니다.

수잔 마클라리

예. 좋아요. 도움이 되는 색상이네요. 그리고 더 높은 수준에서 소비자에 대해 생각할 수도 있습니다. 지난 몇 달 동안 소비자 환경 전반에 걸쳐 다양한 회사에 대한 의견을 제시하고 의견을 제시하는 다양한 데이터 포인트가 많이 있었습니다. 그리고 오늘 아침 경쟁업체도 소비자가 더 많은 금전적 스트레스를 받고 있다고 언급했습니다. 귀하가 준비한 댓글에서 구매자 주변에 제공한 통계와 대조되는 것 같습니다. 한발 물러나시면 오늘 겪고 있는 소비자와 구매자의 건강에 대해 어떻게 생각하시나요? 그리고 그게 전혀 바뀌었나요? 거기에 뭔가 다른 것이 보이나요? 요금이 하락하기 시작하고 수요 풀이 확장됨에 따라 비즈니스 프로필에 대해 어떻게 생각하십니까?

제프리 메저

내 생각엔 당신이 그걸 만진 것 같아요, 수잔. 나는 – 인용하자면 – Rob은 그의 대본에서 소득 수준, FICO 점수 및 그들이 얼마나 낮추고 있는지를 인용했습니다. 나는 그것이 부유한 최초의 구매자임을 관찰했습니다. 하지만 그들의 부채 부담은 늘어났습니다. 모든 통계에서 볼 수 있습니다. 신용카드 잔액이 더 높습니다. 자동차 대출은 그것이 무엇이든 간에 주택 소유 이외의 생활비에 많은 압박을 가합니다. 그래서 우리는 경제성을 향상시키기 위해 우리가 할 수 있는 일을 하는 데 매우 민감하고 조율하고 있습니다. 그리고 만약 금리가 인하된다면 많은 도움이 될 것이라고 생각합니다. 그러나 우리는 금리가 조만간 하락할 것이라고 가정하지 않으므로 이를 헤쳐나가야 합니다. 그리고 우리가 얻는 이점은 신용 프로필이 더 높은 고객과 함께 귀하의 비즈니스를 꽤 성공적으로 운영할 수 있을 만큼 구매자 수요가 강하다는 것입니다. 하지만 우리는 또한 그들이 신용에 대한 도전을 조금 더 받고 몇 년 전보다 부채 부담이 조금 더 커졌다고 말할 수 있을 것 같습니다.

운영자

감사합니다. 마지막 질문은 Wedbush Securities의 Jay McCanless 라인에서 나왔습니다. 질문을 계속 진행해주세요. Jay, 당신의 전화가 살아있습니다.

제이 맥캔리스

제 질문에 응해 주셔서 감사합니다. 제 생각에 Rob, 이번 분기 동안 남동부와 서부 지역에서 무슨 일이 일어나고 있는지 더 자세히 말씀해 주시겠습니까? 전체 평균에 비해 흡수율이 꽤 탄탄하다고 말씀하셨는데, 주문량은 그보다 낮았습니다. 그게 공동체의 기능인가요? 그리고 올해 말에 해당 지역의 커뮤니티 측면을 따라잡을 것으로 예상하시나요?

로버트 맥기브니

그것의 일부는 플로리다의 커뮤니티 수에 의해 약간 좌우되며 나는 그것이 따라잡을 것으로 기대합니다. 커뮤니티를 오픈하는 데 전반적으로 약간의 지연이 있었습니다. 사라지는 커뮤니티는 없지만 약간 밀려나는 커뮤니티가 있습니다. 그래서 JK, 구체적인 통계가 있는지는 모르겠지만 커뮤니티 수가 순차적으로 조금씩 감소한 것 같아요. 그러나 전반적으로 두 지역의 수요는 상대적으로 강세를 유지했습니다.

남서부 지역에 대해 이야기할 때 라스베가스는 지역 사회에서 가장 높은 판매율을 계속 유지했으며 Inland Empire는 서부, 캘리포니아 전체에서 정말 좋은 성적을 거두었습니다. 텍사스는 매우 좋은 성적을 거두었습니다. 이러한 비즈니스는 다시 동기화되고 정규화된 평가는 실제로 정상보다 낮습니다. 이는 더 나은 순 판매 결과를 가져 왔습니다. 따라서 우리가 읽은 플로리다의 재고 증가 외에는 여전히 역사적 표준보다 훨씬 낮다고 생각하며 폭풍 구름이 실제로 보이지 않습니다. 하지만 앞서 말씀드린 대로 계속해서 모니터링하고 지켜볼 예정입니다.

제이 맥캔리스

알았어요. 그리고 총 마진 측면에서 볼 때 큰 가격은 아니지만 모기지 양보를 충당하기에 충분한 가격을 받고 있는 것처럼 들립니다. 또한 4분기에는 캘리포니아주가 많아지면서 긍정적인 제품 변화가 있을 것으로 보입니다. 특히 1년 내내 총 마진 가이드에 대해 조금 더 공격적이지 않겠습니까? 무엇이 당신을 거기에 붙잡고 있나요?

제프 카민스키

Jay 씨, 우리는 잔고를 바탕으로 매출총이익을 예측하는데 그게 BTO 사업의 장점 중 하나예요. 우리는 미래에 대한 많은 가시성을 갖고 있습니다. 그리고 판매, ​​특히 4분기에 주로 제공되는 봄 판매 시즌의 경우 비즈니스 혼합과 판매 혼합 및 우리가 볼 수 있는 부서 간 혼합을 기본적으로 모두 롤업합니다. 우리는 현재 백로그 수치에서 보고 있는 것과 연말 이전에 배송되는 3분기 및 4분기 입주 준비 주택을 통해 판매할 것으로 예상되는 사항을 알려드립니다.

그래서 거기에는 추측이 많지 않습니다. 우리는 추정치에서 총 마진이 상당히 일관되어 왔으며 실제로 지난 몇 분기 동안 우리 범위의 최고 수준에 가까워졌습니다. 그리고 우리는 비즈니스의 일관성과 우리가 보고 있는 것과 상황이 어떻게 진행되고 있는지에 만족합니다. 그리고 우리는 계속해서 여러분에게 최신 소식을 전해드리겠습니다. 따라서 우리는 지금 당장 전체 연도 범위를 매우 점진적으로 높였으며 계속 모니터링할 것입니다. 우리는 올해 초에 현재 보고 있는 것과 유사한 패턴을 볼 것으로 예상했지만 그 이유는 다릅니다. 우리는 이자율 측면에서 좀 더 도움을 받을 수 있고 거시적 요인으로 인해 할 수 없었던 인센티브와 가격 책정으로 일을 할 수 있을 것이라고 생각했지만 다른 계획을 통해 이를 상쇄할 수 있었습니다. 회사 내에서 우리는 그것에 만족합니다.

운영자

신사 숙녀 여러분, 이것으로 오늘의 원격회의를 마치겠습니다. 여러분의 참여에 감사드립니다. 이제 회선 연결을 끊을 수 있습니다.