Lennar Corporation (LEN) 레나 Class A 2024년 1분기 어닝콜 / 실적 통화 기록

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Lennar Corporation ( NYSE:LEN ) 2024년 2분기 실적 컨퍼런스 콜 2024년 6월 18일 오전 11시(ET)

기업 참가자

David Collins - 부사장 겸 회계감사관
Stuart Miller - 회장 겸 공동 최고 경영자
Jon Jaffe - 공동 최고 경영자 겸 사장
Diane Bessette - 최고 재무 책임자
Bruce Gross - Lennar Financial Services 최고 경영자

회의 통화 참가자

Stephen Kim - Evercore ISI
Carl Reichardt - BTIG
Susan Maklari - Goldman Sachs
Alan Ratner - Zelman & Associates
Michael Rehaut - JP Morgan
Kenneth Zener - Seaport Research Partners

운영자

Lennar의 2분기 실적 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 현재 모든 참가자는 듣기 전용 모드입니다. 발표 후에는 질의응답 시간을 갖도록 하겠습니다. 오늘 회의는 녹화되고 있습니다. 이의가 있는 경우 지금은 연결을 끊을 수 있습니다.

이제 저는 미래예측진술을 읽을 수 있도록 David Collins에게 전화를 맡기겠습니다.

데이비드 콜린스

모두들 감사하고 좋은 아침입니다. 오늘 전화 회의에는 Lennar의 사업, 재무 상태, 운영 결과, 현금 흐름, 전략 및 전망에 관한 진술을 포함한 미래 예측 진술이 포함될 수 있습니다. 미래 예측 진술은 컨퍼런스 콜 날짜에 대한 Lennar의 추정만을 나타내며 실제 미래 결과에 대해 어떠한 보장도 제공하지 않습니다. 미래 예측 진술은 아직 발생하지 않은 문제와 관련되어 있기 때문에 이러한 진술은 본질적으로 위험과 불확실성의 영향을 받습니다. 많은 요인들이 향후 결과에 영향을 미칠 수 있으며 Lennar의 실제 활동이나 결과가 미래 예측 진술에서 예상되는 활동 및 결과와 실질적으로 다를 수 있습니다. 이러한 요인에는 가장 최근에 SEC에 제출한 Form 10-K의 Lennar 연례 보고서에 포함된 위험 요인이라는 캡션 아래의 요인을 포함하여 수익 발표 및 SEC 서류에 설명된 요인이 포함됩니다. Lennar는 미래 예측 진술을 업데이트할 의무가 없습니다.

운영자

이제 귀하의 호스트이신 Mr. Stuart Miller 집행위원장을 소개하고 싶습니다. 선생님, 시작해도 됩니다.

스튜어트 밀러

감사합니다. 모두들 좋은 아침이에요. 그리고 오늘 함께해주셔서 감사합니다. 저는 오늘 공동 CEO이자 사장인 Jon Jaffe와 함께 마이애미에 있습니다. 최고 재무 책임자(CFO)인 Diane Bessette; 방금 소식을 들은 David Collins, 감사관 겸 부사장; Lennar Financial Services의 CEO인 Bruce Gross가 여기 있습니다. 다른 것들도 몇 개 있어요.

늘 그렇듯, 저는 회사의 거시적이고 전략적인 개요를 설명하겠습니다. 내 소개 발언 후에 Jon은 건설 비용, 주기 시간 및 기타 운영 개요를 업데이트하는 운영 개요를 제공할 예정입니다. 평소와 마찬가지로 Diane은 3분기 및 2024년 전체에 대한 일부 제한적인 지침과 함께 상세한 재무 하이라이트를 제공할 예정입니다. 그리고 물론 질의응답 시간도 있을 것입니다. 그리고 늘 그렇듯, 최대한 많은 질문을 수용할 수 있도록 하나의 질문과 하나의 후속 조치로 제한해 주시기 바랍니다.

그러나 시작하기 전에 Lennar의 모든 동료를 대신하여 최근 업계의 또 다른 선구자인 Don Horton을 잃은 것에 대해 우리 모두가 느끼는 슬픔을 표현하고 싶습니다. 우리 주택 건축업자는 현장과 지역을 넘어 때로는 공격적으로 경쟁하지만 항상 경쟁사에 대한 겸손한 존경과 존경심을 가지고 있습니다. 우리는 서로에게서 배웁니다. 우리는 그들의 모든 업적을 존경합니다. 우리는 그들의 성공과 때로는 실패로부터 배우고, 그들의 비교 성취를 통해 최고가 되도록 노력합니다. 이 사업은 쉽지 않습니다. 그리고 수년에 걸쳐 성공한 사람들은 존경받아야 합니다.

Don은 주택 건축업자들 사이에서 엄청난 성공을 거두었습니다. 그리고 그의 성공은 수십 년에 걸쳐 이어졌습니다. 그는 미천한 시작에서 업계 내 최고의 높이까지 올랐습니다. DR Horton의 동료들과 Don Horton의 가족들에게 진심으로 애도를 표합니다. 그리고 우리는 Don의 엄청난 유산을 이어가면서 계속해서 살고, 배우고, 존경하고, DR Horton이라는 이름과 경쟁할 수 있기를 기대합니다.

이상으로 오늘의 발언을 시작하겠습니다. 우리는 Lennar의 일관되고 견고한 또 다른 분기 운영 결과를 보고하게 되어 매우 기쁩니다. 생산 속도와 판매 속도를 동기화하면서 2024년 상반기 내내 운영 계획을 효과적으로 실행해 왔으며, 시장 상황이 변화하더라도 일관된 생산이 가능하도록 마진을 조정 지점으로 활용했습니다. 이 프로그램은 현재까지 우수한 운영 결과를 가져왔고, 우리는 대차대조표부터 운영 전략, 실행, 2024년 남은 기간 동안 전개되는 변화하는 시장에 적응할 수 있도록 회사로서 더 나은 위치를 차지한 적이 없습니다. 이후.

2분기에 우리는 약 21,400채의 주택을 시작했고, 약 21,300채를 판매했으며, 약 19,700채를 납품하여 올해 약 80,000채의 주택을 공급하겠다는 목표를 유지했습니다. 다음 분기에 우리는 현금 흐름, 수익 및 예측 가능성을 지속적으로 향상시킬 것이라고 믿는 균등 흐름 제조 모델을 지속적으로 개선하면서 비슷한 일관성을 시작, 판매 및 제공할 것으로 기대합니다. 우리는 현금 흐름, 효과적인 자본 배분 및 더 높은 수익을 창출하기 위해 수량을 유지하고, 생산 비용을 최소화하고, 생산 및 판매의 균일한 흐름을 유지하기 위해 일관된 생산 및 성장률을 계속 목표로 삼았습니다.

우리의 주요 목표는 성장과 현금 흐름을 동시에 가능하게 하는 내구성 있는 적시 홈사이트 배송 프로그램의 지원을 받는 순수 자산 경량 제조 모델로 전환하는 것입니다. 우리는 현금 흐름을 기반으로 한 자본 배분 전략이 더 높은 주주 수익률, 더 높은 자산 수익률, 궁극적으로 더 높은 자기자본 수익률을 가져올 것이라고 믿습니다. 우리가 원하는 최종 상태로 마이그레이션할 때 마진은 이 모든 일이 일어나도록 하는 스프링 메커니즘입니다. 이번 분기 마진은 지난 분기 21.8%에서 22.6%로 예상보다 다소 높았습니다. 다음 분기에는 시장 상황에 따라 마진이 약 23%가 될 것으로 예상됩니다.

그리고 일년 내내 우리는 마진을 작년의 연간 마진 23.3%와 거의 동일하게 유지하는 데 중점을 두고 있습니다. 이를 위해서는 훨씬 더 높은 4분기 마진이 필요하다는 점을 이해하지만, 그 성취는 부분적으로 우리의 수주잔고에 포함되어 있습니다. 반면 제가 이전에 말했듯이 그 이야기의 결과는 시장 상황, 이자율 및 소비자 신뢰에 따라 달라질 것입니다. 남은 한 해를 보내세요. 우리는 볼 것이다. 우리는 운영 플랫폼을 개선하는 동안 계속해서 강력한 현금 흐름을 유지하고 약 380만 주를 재매입하기 위해 6억 달러 이상을 할당했으며, 회사의 지속적인 개선을 통해 추가로 5억 5천만 달러 이상의 선순위 부채를 상환했습니다. 총자본 대비 주택 건설 부채 비율이 7.7%에 불과한 대차대조표입니다.

우리는 장부에 36억 달러 상당의 현금을 계속 보유하고 있는 동시에, 구조적 목표를 추구하기 위한 전략적 자본 배분 전략을 수립하고 있으며 이에 대해서는 잠시 후에 자세히 논의하겠습니다. 하지만 경제 환경에 대해 간단히 말씀드리겠습니다. 전반적으로 거시경제적 환경은 주택 건설업자에게 상대적으로 건설적입니다. 도전도 있고 기회도 있습니다. 주택에 대한 수요는 여전히 강하고 경제성, 이자율, 때로는 노동력 및 소비자 신뢰로 인해 제한됩니다. 또한, 10년 이상 지속된 주택 재고 부족으로 인한 만성적인 주택 부족은 저렴하거나 달성 가능한 공급을 원하는 가족에게 추가로 문제가 됩니다.

소비자가 거래할 수 있는 금리 지원을 통해 달성 가능한 가격으로 공급될 수 있다면 수요는 여전히 견고합니다. 2분기 동안 시장이 뉴노멀에 적응하면서 이자율은 낮아지기 시작했고 약 6.75%로 건설적으로 하락했습니다. 그런 다음 분기 내내 금리는 7.3%까지 점진적으로 상승하기 시작했다가 분기가 끝나갈 때 다시 하락했습니다.

동시에 소비자는 고용 상태를 유지했습니다. 그들은 계속해서 고용될 것이라고 확신하며 보상도 올라갈 것이라고 믿습니다. 이는 매우 강력한 주택 시장의 기초가 되는 경우가 많습니다. 그러나 만성적인 공급 부족, 이자율이 경제성에 미치는 영향, 지속적이고 완고한 인플레이션으로 인해 주택 시장의 강세가 완화되었습니다.

이에 대응하여 신규 주택 건설업체는 이자율 매입부터 마감 비용 회수, 구매자의 필요와 경제성이 교차하는 지점에서 구매자를 충족하도록 설계된 가격 인하에 이르기까지 다양한 인센티브 구조를 마련했습니다. 이러한 인센티브는 이자율이 오르락 내리락함에 따라 증가하기도 하고 감소하기도 했습니다. 특히 대차대조표가 튼튼하고 자본에 쉽게 접근할 수 있는 주택 건설업체는 인센티브를 사용하여 경제성 제약을 줄이고 구매자의 거래를 가능하게 함으로써 수요를 조정하고 포착하며 효율성을 높일 수 있었습니다.

이러한 배경에서 우리는 2분기에도 핵심 운영 전략을 계속해서 실행해 왔습니다. 그 전략은 순수한 주택 건설과 토지 조명, 자산 조명인 제조 생산 모델을 개선하는 것이었습니다. 간단히 말해서, 그것이 바로 우리가 개선하고 있는 것입니다. 지난 분기에 언급했듯이 우리는 제조 모델을 개선해 왔습니다. 우리는 또한 40개 주택 건축 부서 각각의 주택 건축 플랫폼 전반에 걸쳐 순수 플레이 및 토지 조명 운영 구조로 적극적으로 마이그레이션해 왔습니다.

제조부터 시작하겠습니다. 우리는 효율성과 볼륨을 위해 주택을 계속 설계하는 동시에 생산 및 판매 기반을 유지해 온 제조 플랫폼을 계속 개선하고 있습니다. 볼륨을 높이면 더 달성 가능한 제품을 제공할 수 있습니다. 시장에 필요한 만큼 공급함으로써 소비자의 요구를 충족하고 균형을 구축하여 더욱 건강한 주택 시장에 기여합니다.

이를 통해 재고 회전율이 향상되고, 상당한 현금 흐름이 창출되면서 거래량이 증가했습니다. 플랫폼 전반에 걸친 생산 및 판매 프로그램의 일관성과 건설적인 자본 배분을 통해 주주 수익률, 재고 수익률, 궁극적으로는 자기자본 수익률을 동시에 향상시킬 수 있습니다. 순수 플레이로 전환하겠습니다. 우리는 만성적인 공급부족을 메우는 전략적 시장에 저렴한 주택을 건설하는 주택건설업체입니다.

우리는 모든 비핵심 자산에 대한 노출을 계속해서 줄일 것입니다. 우리는 플랫폼 전체에서 저렴하고 달성 가능한 제품을 생산하는 데 중점을 두고 있습니다. 토지 가격이 더 비싸지고, 영향 비용도 더 비싸지고, 인건비와 재료비도 상승했습니다. 운영 효율성을 통해 생산성을 높여야 주택 비용을 줄일 수 있습니다. 우리의 초점은 바로 그것을 하는 것이었습니다.

우리는 세심하게 가치를 설계한 핵심 제품이라고 부르는 더욱 일관된 제품을 만들고 있습니다. 그리고 우리는 주정부의 속도를 활용하여 공학적 생산 주기를 개선함으로써 주기 시간을 줄이고 무역 파트너와 협력하여 물류 효율성과 지역 사회 생산 운영 방식을 구축할 수 있게 되었습니다. 우리는 계약금을 감당할 수 있고 모기지 자격을 갖춘 1차 구매자를 위해 달성 가능한 주택을 짓고 있습니다. 그리고 시장 상황에 따라 우리는 주요 구매자가 주택을 구매하고 소유권을 달성할 수 있도록 인센티브를 보유하고 있으며 앞으로도 사용할 것입니다.

우리는 또한 보다 건강한 주택 시장을 구축하는 데 도움이 되는 추가 제품 접근 방식을 계속해서 연구해 왔습니다. 우리는 임대형 주택, 커뮤니티 규모, 시장 전반에 분산된 단독 주택 임대 주택에 대한 초점을 강화했습니다. 우리는 중요한 추가 요구 사항을 충족할 수 있는 전문 소유 주택을 위한 추가 생산을 구축할 수 있고 구축해야 한다고 믿습니다. 이러한 전문 구매자는 임대료를 달성하기 위해 오늘날의 이자율 환경에서 비용 효율성이 필요하며 우리는 이를 제공할 수 있습니다. 자신의 미래를 건설하고 뒷마당, 학교, 공원이 있는 단독 가족 생활 방식을 열망하지만 아직 계약금을 감당할 수 없거나 필요한 모기지 자격을 충족할 신용 특성이 없는 가족이 많이 있습니다.

기관 구매자는 해당 가족의 공백을 채웁니다. 많은 사람들이 전문 소유 시장과 임대용 제품을 구매하기 위해 주요 주택 소유자와 경쟁하는 투자자 계층을 비판해 왔습니다. 이것이 쿼드사고(Quad Thinking)입니다. 우리는 또한 부외 구성으로 달성 가능한 임대 상품을 구축하기 위해 블루칩 다가구 플랫폼의 용도를 변경하는 데에도 참여하고 있습니다. 우리는 Emblem 시리즈라는 또 다른 핵심 제품인 단일 제품을 구축할 것입니다. 우리 주택건축사업부에서 지을 예정이지만 사모자본으로 지을 예정이다.

우리는 전국적으로 다세대 제품을 성공적으로 구축해 온 탄탄한 역사를 가지고 있습니다. 우리는 이러한 제품을 부외 구성으로 구축해 왔으며, 대차대조표에 부담을 주지 않으면서 이 필수적이고 달성 가능한 제품을 계속해서 구축할 것으로 기대합니다. 그리고 현재 우리는 이전 다세대 사업에 투입된 자본을 본국으로 송환하고 있습니다. LMV 펀드1의 자산을 매각하기로 계약을 맺고 있습니다. 다수의 구매자가 있으며, 해당 구매자들과 각 자산의 마감 프로세스를 진행하고 있습니다.

우리는 자산이 2024년 하반기에 폐쇄될 것으로 예상합니다. 또한 현금을 창출하고 수익을 늘리는 순수한 플레이 및 자산형 전략에 계속 집중하면서 다른 다가구 자산에 대한 최고의 전략을 정기적으로 검토하고 있습니다. 장부에 기록되어 있으며 2024년 하반기에도 추가 자산으로 수익을 창출하기로 결정할 수 있습니다.

이러한 거래를 합산하면 하반기에 약 2억 5천만 달러의 현금 수익을 창출할 수 있습니다. 그럼 적시(JIT)로 돌아가겠습니다. 우리는 내구성이 뛰어나고 적시에 완성된 가정 배송 시스템으로 제조 모델을 보완해 왔습니다. 건축될 모든 주택에는 허가가 있는 주택 부지가 필요하며, 해당 주택 부지는 우리가 지을 준비가 될 때까지 선택 사항이어야 하며 부외 거래여야 합니다.

우리는 목재 및 가전제품과 마찬가지로 토지에 대한 적시 배송 프로그램에 계속 초점을 맞추고 있으며 이 점에서 계속해서 훌륭한 진전을 이루고 있습니다. 우리는 항상 제3자 개발자와 옵션 토지 거래를 실행해 왔지만 이러한 거래가 항상 가능한 것은 아니며 많은 시장에 개발자가 없습니다. 우리는 토지 소유자 및 개발자와 옵션 거래를 협상하고 사모 자본 또는 영구 자본을 사용하여 구조화된 토지 전략을 수립함으로써 구조적으로 그리고 지속적으로 토지와 자산과 같아집니다.

따라서 우리는 일련의 사모 펀드 파트너와 협력하여 토지를 보유하고 개발하고 궁극적으로 주택이 착공될 준비가 되면 롤링 옵션 기반으로 제조업체에 제공되는 주택 구입 플랫폼을 만들었습니다. 이 플랫폼은 구매한 토지가 제조업체에 대한 토지 위험 없이 제조업체에 적시에 개발 및 인도될 수 있도록 지원하는 역할을 합니다.

토지생활 전략에 지속적으로 집중함으로써 금리 변화의 등락을 통해 일관된 현금 흐름을 실질적으로 개선하고 창출했으며, 대차대조표와 유동성을 향상시켰습니다. 앞서 언급했듯이 우리의 대차대조표는 부채 대 자본 비율이 7.7%이고, 주택 건설 부채 대 자본 비율이 36억 달러이고 리볼버에서 인출되는 금액이 0입니다.

우리는 전략적으로 자본을 할당할 수 있는 유연성을 가지고 있습니다. 물론 성장하는 동시에 부채를 상환하고 적절한 배당금을 지불하고 Lennar 주식의 주식을 환매할 수 있습니다. 우리는 대차대조표에 너무 많은 현금을 축적했고 레버리지가 매우 제한되어 있어 더 높은 수익을 올릴 수 있는 능력이 제한된다는 많은 의견을 알고 있습니다.

우리는 우려 사항을 이해하면서도 토지와 같은 구성으로의 이동뿐만 아니라 관련 구조물의 장기적인 내구성에 초점을 맞춰 진화하면서 인내심을 유지했습니다. 사모펀드 자본은 변덕스러울 수 있습니다. 이러한 프로그램을 통해 볼륨을 높임으로써 우리는 전략적 토지 프로그램의 정교한 작동에 대한 유용한 통찰력을 얻었습니다. 이와 관련하여 건설적인 파트너가 많이 있지만, 특히 지난 몇 년 동안 이러한 프로그램을 발전시키는 데 도움을 준 믿을 수 없을 만큼 사심 없는 파트너였던 Ryan Mollett과 Angelo Gordon에게 감사의 말씀을 전하고 싶습니다.

그는 실행과 진화에 있어서 정말 귀중한 존재였으며 물론 어떤 교전에서도 용병이 된 적이 없습니다. Ryan의 도움으로 토지 전략을 위한 기본 배관 시스템이 개선되었으며 주택 건설 파트너와의 상대방 관계를 구성하는 관계의 내구성에 대한 질문에 대한 답변이 이루어졌습니다.

경험을 바탕으로 지난 수익 결산에서 우리는 개발된 주택을 Lennar로 선택하고 자본을 재활용할 수 있는 영구 자본 수단을 만들기 위해 남은 토지 대부분의 전략적 분사에 다시 초점을 맞추고 있다고 발표했습니다. 새로운 주택을 마련하고 시장에 적합한 수익을 주주들에게 분배합니다.

지난 90일 동안 상당한 진전을 이루었으며 몇 주 전에 비밀리에 등록 명세서 초안을 SEC에 제출했음을 알려드리게 되어 기쁘게 생각합니다. 우리는 현재 관련 부채 없이 새로운 공개 회사로 분사될 것으로 예상되는 약 60억 달러에서 80억 달러 규모의 토지를 검토하고 있습니다.

이번 분사의 목표는 토지 자산의 대차대조표 상 존재를 허용하는 토지 조명 전략을 가속화하는 것입니다. 우리는 이번 분사가 분사된 기업의 운영을 위해 개발한 혁신을 가져올 것이라고 믿는 기회에 대해 기쁘게 생각합니다.

분할 후 새로운 공개 회사는 Lennar로부터 완전히 독립됩니다. Lennar는 적시에 완성된 주택을 다시 구매할 수 있는 옵션 구매 계약을 맺게 됩니다. Fred Rothman이 이끄는 우리 팀은 가능한 한 빨리 이 프로젝트를 실현하기 위해 최선을 다해 왔습니다. 그러나 우리는 아직 프로세스 초기 단계이며 완료에 대한 구체적인 일정이나 거래가 완료될 것이라는 보장은 없습니다.

SEC의 진행 중인 검토로 인해 분사에 대해 더 이상 언급할 수 없지만 향후 진행 상황과 시기에 대한 업데이트를 제공할 수 있기를 기대합니다. 분사 후, 새로운 회사는 또 다른 자본의 양동이가 될 것입니다. 즉, Lennar와 함께 존재했고 계속해서 번창할 다른 관계와 일관되고 호환되는 추가적 자본이 될 것입니다.

그러한 거래는 자본을 주주들에게 분배하고 Lennar의 장부에 있는 재고를 줄이며 미래의 토지 옵션을 위해 영구적으로 신뢰할 수 있는 자본을 제공할 것입니다. 우리의 대차대조표는 계속해서 부채를 상환하고 주식을 환매할 수 있도록 일관된 수익과 현금 흐름으로 매우 견고한 상태를 유지할 것입니다. 결론적으로 Lennar에서는 일관된 생산과 판매를 추진하면서 Lennar 운영 플랫폼을 계속 현대화하고 업그레이드하고 있습니다. 바쁘고 생산적인 분기였으며, 우리는 지속적이고 미래의 성공을 위한 플랫폼을 구축하는 동시에 단기적으로 계속해서 실행해 왔습니다.

2024년 2분기는 우리 회사의 또 다른 전략적, 운영적 성공이었습니다. 시장 상황이 여전히 어려운 가운데, 우리는 시장 요구 사항을 해결하는 방법을 지속적으로 학습하고 찾았습니다. 우리는 수요가 강하고 채워져야 할 만성적인 주택 공급 부족이 있다는 것을 알고 있습니다. 우리는 시장 전반에 걸쳐 지속되는 주택 부족 문제를 해결하기 위해 계속해서 생산을 추진할 것입니다.

즉, 금리가 하락하고 정상화되고 연준이 실제로 금리를 인하하기 시작하면 억눌린 수요가 활성화될 것이라고 믿고 잘 준비할 것입니다. 그렇지 않다면 우리는 계속해서 대량 생산하여 시장 공급을 늘릴 것입니다. 이를 위해 우리는 잘 준비되어 있습니다.

비록 높은 금리가 여전히 정체되어 있음에도 불구하고 강력한 억눌린 수요가 주택 시장에 접근할 수 있는 방법을 찾았습니다. 일관된 실행을 통해 저렴한 제품에 대한 강력한 수요가 계속해서 공급 부족을 추구함에 따라 우리는 훨씬 더 큰 성공을 거둘 수 있는 매우 좋은 위치에 있습니다. 아마도 가장 중요한 것은 우리의 매우 강력한 대차대조표가 우리의 미래를 위한 사려 깊은 혁신을 고려하고 실행할 수 있는 유연성과 기회를 제공한다는 것입니다.

우리는 제조 모델에 중점을 두고 지속적으로 실행해 나갈 것입니다. 우리는 순수 플레이 비즈니스 모델에 집중하고 비핵심 자산에 대한 노출을 줄일 것입니다. 우리는 계속해서 적시 배송 및 자산 경량화 대차대조표를 추진할 것이며, 성장, 부채 상환 및 주식 환매에 적절하게 자본을 계속해서 할당할 것입니다.

우리는 배당금과 자사주 매입을 통해 계속해서 주주들에게 자본을 반환하는 동시에 단기적으로 완벽하게 실행할 수 있는 여유를 갖고 있으며, 동시에 우리의 미래를 강화하는 주주들에 대한 전략적 분배도 추구했음을 강조합니다. 우리는 분명히 부러워할 만한 위치를 얻었습니다. 성공적인 2024년을 기대하면서 우리는 좋은 위치에 있으며 훨씬 더 많은 것을 볼 수 있을 것으로 기대합니다.

우리는 설계에 따라 Lennar를 지속적으로 성장시키고, 수행하며, 일관되고 예측 가능한 성능을 새로운 수준으로 끌어올릴 것이라고 확신합니다. 우리는 다음 분기에 약 23%의 마진으로 20,500~21,000채의 마감을 목표로 하고 있으며, 올해에는 23%가 조금 넘는 마진으로 약 80,000채의 주택을 공급할 것으로 예상합니다. 또한 우리는 매우 강력한 현금 흐름을 지속적으로 추진함에 따라 2024년에 20억 달러가 넘는 주식을 재매입할 것으로 예상합니다.

우리는 매우 강력한 한 해를 기대하며 이를 위해 엄청난 집중력, 노력 및 재능을 보여준 Lennar의 특별한 동료들에게 감사의 말씀을 전하고 싶습니다.

이제 Jon에게 넘어가겠습니다.

존 자페

좋은 아침이에요. Stuart의 말을 들은 것처럼 Lennar의 운영 팀은 핵심 운영 전략의 실행을 지속적으로 개선하고 개선하고 있습니다. 매 분기마다 우리 부서에서는 이러한 전략의 요소와 이러한 전략이 함께 효과적으로 작동할 수 있는 방법을 더욱 개선했습니다. 우리는 최대의 결과를 제공하도록 설계된 균일한 흐름 생산 최초의 주택 건설업체를 만드는 데 중점을 두고 있습니다.

이 프로세스의 일환으로 스튜어트와 저 그리고 지역 회장은 각 분기가 끝난 후 관리팀과 함께 사업부 회의를 방문하여 운영 전략의 각 요소를 검토합니다. 사실, 우리는 지금 이러한 검토를 진행 중입니다. 물론 수익을 처리하기 위해 오늘은 쉬지만 내일 다시 시작합니다. 이러한 회의에서 우리는 무엇이 효과가 있고 무엇이 개선이 필요한지 함께 배웁니다.

균일한 흐름 생산을 염두에 둔 최종 목표를 통해 우리는 적절한 주택을 적절한 가격에 판매함으로써 발생하는 책임과 결과에 대한 강한 확신을 구축했습니다. 매일 우리 부서는 끊임없이 새로운 전술을 조정하고 시도하는 기계 내에서의 참여를 통해 배웁니다. 기계는 분석 및 의사결정을 위해 대시보드 형태로 정보를 생성합니다. 리드가 퍼널 상단에서 퍼널을 거쳐 궁극적으로 판매로 이동함에 따라 지속적인 피드백 루프가 있습니다.

이 검토를 통해 고객 확보 비용을 낮추는 동시에 고객 경험을 향상할 수 있습니다. 이번 분기에도 우리의 운영 결과는 매출과 균등하게 일치하는 시작을 기록했으며 3분기에도 다시 균등하게 일치할 것으로 예상됩니다.

우리는 판매와 생산 속도를 일치시키는 프로세스를 지속적으로 개선하여 공급망과 무역 파트너에게 최대의 이익을 제공할 것입니다. 지난 분기에 저는 지난 주의 활동을 기반으로 적절한 가격에 적절한 주택 판매를 최적화하기 위해 우리 부서에서 기계 학습 회의를 개최하는 방법을 설명했습니다.

우리 운영팀은 실제 결과를 계획된 활동과 비교하는 대시보드를 검토하고 다음 주의 마케팅 계획을 실시간으로 조정합니다. 현재 이러한 회의는 더 적은 건초와 더 많은 바늘이라고 부르는 고품질 리드를 비용 효율적으로 확보하는 방법에 중점을 두고 있습니다. 결과적으로 이는 우리 팀에 더 높은 품질의 리드를 제공하기 위해 상호 작용하는 전체 리드 수를 줄입니다.

이러한 개선을 통해 더 나은 고객 경험, 더 높은 전환율 및 더 낮은 고객 확보 비용을 얻을 수 있습니다. 2분기에 금리가 약 7% 변동함에 따라 이 프로세스는 우리에게 가격 결정력이 있는 곳이나 원하는 속도를 달성하기 위해 금리를 매입해야 하는 곳이나 기타 인센티브가 필요한 곳을 알려주었습니다.

납품 속도의 결과 또는 속도 달성으로 분기는 커뮤니티당 평균 1채 미만의 미판매 완료 주택으로 분기를 마감했으며 전년 대비 매출 19%, 납품 15%의 성장을 가능하게 했습니다. 2분기 지역사회당 주택 판매 속도는 5.7건으로 작년 4.8건보다 증가했습니다. 이러한 증가는 2분기에 커뮤니티당 5.8개의 주택을 시작하는 속도로 일치하도록 설계되었습니다.

판매 속도를 생산 속도에 맞추는 것은 우리가 달성한 판매 속도가 시장 전반에 걸쳐 다양하다는 것을 의미합니다. 우리는 커뮤니티별로 생산을 일치시키기 위해 필요에 따라 판매 속도를 더 빠르게 또는 느리게 조정할 수 있습니다. 다음으로 사이클타임과 공사비용에 대해 말씀드리겠습니다. 앞서 언급했듯이, 예측 가능하고 신뢰할 수 있는 생산을 위한 게임 계획을 실행하는 방식을 지속적으로 개선함으로써 우리는 무역 파트너와의 파트너십을 심화합니다.

우리는 인플레이션 거시 환경에도 불구하고 무역 파트너가 투입 비용을 줄일 수 있도록 건설 중인 주택의 양을 늘리고 중요한 양을 일정하게 유지하는 데 중점을 둡니다. 가치 엔지니어링 및 SKU 합리화와 함께 이 전략은 무역 파트너에게 이익이 되는 많은 효율성을 제공합니다. 지속적으로 주택을 시작함으로써 EMS 이자율은 분기 동안 상승했습니다. 우리는 전년도보다 시작 횟수를 9% 늘렸고, 1분기부터 순차적으로 78% 늘렸습니다.

2분기 사이클 타임은 1분기보다 연속 4일씩 감소해 단독주택 평균 150일로 전년 동기 대비 30% 감소했다. 우리는 효율성이 점점 더 높아짐에 따라 주기 시간이 계속해서 개선될 것으로 기대합니다. 2분기를 보면 예상대로 건설비도 1분기 대비 약 1%, 전년 동기 대비 약 9% 감소했습니다.

앞으로 효율성을 높이고 비용을 절감하기 위해 우리는 Stuart가 언급한 것처럼 핵심 제품 전략이라고 부르는 매우 가치 있는 엔지니어링 주택 계획을 활용하는 데 상당한 진전을 이루고 있습니다. 이는 2분기 후반에 텍사스에서 이 주택을 처음으로 시작하는 것이며, 3분기에 텍사스와 플로리다 전역에서 확장된 시작을 보게 될 것이며 4분기에 첫 배송이 시작될 것입니다.

이러한 핵심 계획의 초기 성공은 우리가 무역 파트너와 협력하고 이것이 선택한 구축자로서의 우리 위치를 향상시킬 것이라고 믿으면서 나타납니다. 이러한 핵심 계획을 수립하는 데 드는 비용과 시간이 줄어들면 주택 구입 소비자의 요구를 충족하기 위해 더 많은 주택을 제공한다는 목표를 달성하는 데 도움이 될 것입니다.

다음으로 우리의 육상 조명 전략에 대해 논의하겠습니다. 2분기에 우리는 전략적 토지 및 토지 은행 파트너와 효과적으로 협력하여 우리를 대신하여 토지를 구매한 다음 적시에 주택 건설 기계에 주택을 제공합니다. 2분기에 해당 분기에 인수한 17억 달러 또는 약 16,000개의 주택 중 약 90%가 이러한 다양한 토지 구조물에서 구입한 완성된 주택이었습니다.

이로 인해 자체 주택 공급 분기가 1.7년에서 1.2년으로 개선되었으며 제어 주택 비율은 전년 대비 70%에서 79%로 증가했습니다. 운영 전략 실행의 이러한 개선으로 인해 주기 시간이 단축되고 토지 소유가 줄어들어 현금 흐름이 증가했을 뿐만 아니라 재고 변동도 개선되었습니다. 이는 현재 작년의 1.3 대비 1.6으로 23% 증가한 수치입니다.

2분기에는 스튜어트와 제가 검토한 각 전략의 지속적인 진행 상황과 실행이 입증되었습니다. 우리는 마케팅 및 판매 기계에 초점을 맞춘 다음 생산 및 토지 전략에 중점을 두었습니다. 우리는 이러한 전략을 함께 개선하고 연결하여 더욱 일관성과 개선을 이루는 데 중점을 둡니다. 이러한 전략을 개선한다는 것은 변화가 지속적이며 실행을 위한 초점과 노력이 일관적이라는 것을 의미합니다. 예, 변화는 어려울 수 있습니다. 하지만 우리 직원들은 이러한 각 전략에 의지하고 도전 과제를 수용하며 훨씬 더 높은 수준에서 실행하고 있습니다. 또한 이러한 노력에 헌신한 동료들에게도 감사의 말씀을 전하고 싶습니다.

그리고 이제 저는 그것을 Diane에게 넘기고 싶습니다.

다이앤 베세트

고마워요, 존. 모두들 좋은 아침이에요. Stuart와 Jon은 우리의 주택 건축 성과에 관해 많은 색채를 제공했습니다. 따라서 저는 금융 서비스 운영 결과에 대해 몇 분 동안 설명하고 대차대조표 주요 내용을 요약한 다음 Tier 3에 대한 추정치를 제공하겠습니다.

따라서 금융 서비스를 시작으로 2분기에 우리 금융 서비스 팀의 영업 수익은 1억 4,600만 달러였습니다. 높은 수익은 주로 주택 건설 물량 증가와 높은 포획률에 의해 주도되었습니다.

또한 보다 효율적인 비즈니스를 운영할 수 있는 방법을 계속 찾기 위해 기술을 수용해야 한다는 목소리가 끊임없이 나오고 있습니다. 우리의 금융 서비스 팀은 각 주택 구매자에게 훌륭한 고객 경험을 제공하기 위해 최선을 다하고 있으며 그 목표를 가장 잘 달성하기 위해 주택 건설 팀과 진정한 파트너십을 구축했습니다. 이러한 파트너십은 견고한 결과에 명확하게 반영됩니다.

이제 대차대조표를 살펴보면, 이번 분기에 다시 한 번 우리는 주택 수요를 충족시키기 위해 가능한 한 많은 주택을 공급한다는 목표로 생산을 유지하고 주택 가격을 책정함으로써 재고를 회전시키고 현금을 창출하겠다는 결심을 확고히 했습니다. . 이러한 조치의 결과로 우리는 36억 달러의 현금과 22억 달러의 회전 신용 시설에 대한 차입 없이 분기를 마감했습니다. 이로써 총 58억 달러의 유동성이 제공되었습니다. 대차대조표 효율성에 지속적으로 집중하고 자본 투자를 줄인 결과, 우리는 다시 한번 Land Light가 되겠다는 목표에 상당한 진전을 이루었습니다.

Jon이 지적한 바와 같이 분기말에 우리의 소유 연수는 전년도의 1.7년에서 1.2년으로 향상되었으며, 우리가 통제하는 주택은 전년도의 70%에서 79%로 증가했습니다. 역사. 분기 말에 우리는 91,000개의 홈 사이트를 소유하고 340,000개의 홈 사이트를 관리하여 총 431,000개의 홈 사이트를 관리했습니다.

우리는 이 포트폴리오가 자본 효율적인 방식으로 시장 점유율을 지속적으로 확보할 수 있는 강력한 경쟁적 위치를 제공한다고 믿습니다. 우리는 이번 분기에 토지 구입에 17억 달러를 지출했습니다. 그러나 약 90%는 곧 수직 건축이 시작될 완성된 주택이었습니다. 이는 덜 자본 집약적인 적시 기반으로 토지를 구입하는 우리의 제조 모델과 일치합니다. 분기 동안 폐쇄된 주택 중 약 60%는 우리가 완성된 주택 부지를 구입한 제3자 토지 구조물에서 나온 것입니다. 우리가 계속해서 토지 소유권을 줄이고 적시에 주택을 구매함에 따라 우리의 수입은 현금 흐름에 더욱 일관되게 근접해야 합니다. 그리고 시간이 지남에 따라 주주에 대한 자본 수익을 현금 흐름과 더욱 밀접하게 맞추는 것이 우리의 목표가 될 것입니다.

마지막으로 재고 수익률은 지난해 1.7배에서 1.6배로 늘었고, 재고 수익률은 31.4%로 작년보다 110bp 상승했습니다. 해당 분기 동안 우리는 생산 초점에 맞춰 약 21,400채의 주택을 시작했으며 모델을 제외한 약 40,000채의 재고로 분기를 마감했습니다. 이 재고 수치에는 완료되지 않은 약 1,100채의 주택이 포함되어 있으며 이는 완성된 재고 수준을 성공적으로 관리했기 때문에 커뮤니티당 주택 1채 미만입니다. 그리고 부채 만기 프로필을 살펴보면 2024년 4월 만기 4.5% 선순위 채권 중 4억 5400만 달러를 상환했고, 공개 시장에서 2027년 11월 만기 1억 달러 선순위 채권을 평균 가격 98.6달러에 재매입했습니다.

우리의 다음 부채 만기는 2025년 5월입니다. 우리는 이전의 선순위 채권 상환과 탄탄한 수익 창출의 혜택을 계속 누리고 있으며, 이로 인해 분기 말에 주택 건설 부채 총 상한선이 사상 최저치인 7.7%로 낮아졌습니다. 전년도 13.3%보다 개선됐다. 주주 수익 증대에 대한 약속에 따라 우리는 6억 300만 주 대신 380만 주를 자사주 매입했습니다.

또한 이번 분기에 총 1억 3900만 달러의 배당금을 지급했습니다. 그리고 우리 대차대조표의 마지막 몇 가지 사항을 보면, 우리 주주의 자기자본은 거의 270억 달러로 증가했고, 주당 장부가치는 97.88달러로 증가했습니다.

요약하자면, 당사의 강력한 대차대조표, 강력한 유동성 및 낮은 레버리지는 2024년 이후에도 상당한 자신감과 재정적 유연성을 제공합니다. 따라서 간략한 개요를 통해 Q3으로 돌아가서 몇 가지 지침 추정치를 제공하고 싶습니다. 우리는 생산 속도에 맞춰 주택을 계속 판매함에 따라 3분기 신규 주문이 20,500~21,000채에 이를 것으로 예상합니다. 우리는 재고를 효율적으로 현금으로 전환하는 제조에 중점을 두고 3분기 배송이 20,500~21,000가구에 이를 것으로 예상합니다. 해당 배송에 대한 3분기 평균 판매 가격은 $420,000~$425,000 범위여야 합니다. 그리고 총마진은 약 23%, 판관비는 7.3~7.5% 범위에 있을 것으로 예상하며 두 추정치는 시장 상황에 따라 플러스 또는 마이너스가 있을 수 있습니다.

주택 건설 합작 투자, 토지 판매 및 기타 범주를 합친 경우 약 2천만 달러의 수익을 올릴 것으로 예상됩니다. 우리는 모기지 사업의 예상 제품 혼합을 기준으로 3분기 금융 서비스 수익이 1억 3,500만 달러에서 1억 4,000만 달러에 이를 것으로 예상합니다. 우리는 다가구 사업에 대해 약 2천만 달러의 손실을 예상하며, 구체적인 시기가 여전히 불확실하기 때문에 스튜어트가 설명에서 설명한 다가구 거래의 영향은 이 추정치에 포함되지 않습니다. 그리고 Lennar Other를 살펴보면 이 카테고리에서 약 2,500만 달러의 손실이 예상됩니다. 공공 기술 투자에 대한 잠재적 시가평가 조정은 분기 말 주가에 따라 결정되므로 이 추정치에는 공공 기술 투자에 대한 잠재적 시가평가 조정이 포함되지 않습니다.

3분기 기업 G&A는 총 수익의 약 1.8%가 되어야 합니다. 그리고 우리의 자선 재단 기부금은 배달된 가정당 $1,000를 기준으로 할 것입니다. 우리는 세율을 약 24.25%로 예상하고, 가중 평균 주식 수는 약 2억 7,100만 주가 될 것으로 예상합니다. 따라서 종합적으로 이러한 추정치는 해당 분기에 주당 약 3.50~3.65달러의 EPS 범위를 생성해야 합니다. 우리가 언급한 것처럼 1년 내내 우리는 전년 대비 10% 성장할 수 있는 80,000채의 주택을 제공하는 데 계속 집중하고 총 마진은 작년 총 마진과 일치합니다. 우리는 또한 현금 흐름 창출에 자신감을 갖고 있습니다. 따라서 우리는 2024년까지 최소 25억 달러의 총 자본 할당을 목표로 하고 있습니다.

2분기까지 주식을 재매입하고 부채 수준을 줄이는 데 이미 17억 달러가 사용되었습니다. 이에 따라 해당 잔액은 하반기 추가 자사주 매입에 적용될 예정이다.

그리고 그걸로 운영자에게 넘기도록 하겠습니다.

질의응답 세션

운영자

감사합니다. 이제 오늘 컨퍼런스콜의 질의응답 시간을 시작하겠습니다. [운영자 안내] 첫 번째 질문은 Evercore ISI의 Stephen Kim님입니다. 진행하시기 바랍니다.

스티븐 김

정말 고마워요. 이번 분기의 모든 색상과 견고한 결과에 감사드립니다. 당신이 구상하고 있는 토지 자산 구조, 특히 스핀부터 먼저 시작하고 싶었습니다. 나중에 더 많은 정보가 제공될 것이라고 말씀하신 것으로 알고 있습니다. 하지만 당신은 약 60억~80억 달러의 토지를 보유할 것이라고 제안했습니다. 내 생각에 그것은 당신이 이전에 상상했던 것보다 더 높은 것 같습니다. 내 생각에 당신은 빚이 없을 것이라고 말한 것 같습니다. 팀은 Fred Rothman이 이끌게 됩니다. 그렇다면 그 중 일부를 살펴보면 이전에 생각했던 것과 비교하여 현재 추가로 포함되는 토지 자산이 무엇인지 궁금합니다. 스핀이 부채가 없을 것이라고 말씀하신 것은 독립적으로 부채 없이 운영된다는 뜻인가요? 그렇다면 기업에 현금을 공급할 건가요? 그리고 마지막으로 회사의 직원은 현재 Lennar 직원인가요, 아니면 주로 업계 외부 인력인가요?

스튜어트 밀러

그래서 그것은 하나의 질문에 질문 묶음이군요, 스티브. 우리는 당신을 본다. 따라서 앞서 언급했듯이 우리가 이야기할 수 있는 내용은 상당히 제한되어 있습니다. 명확히 말하자면, 부채 없이 회전되고 있습니다. 우리는 장부에 토지 자산을 보유하고 있으며, 제가 언급했듯이 회전된 실체에 대한 사고와 구조를 발전시키면서 계속해서 40억 달러 규모의 [밀짚 맨](ph)을 세웠습니다. 우리의 생각을 다듬으면서 우리가 갖고 있는 자산을 더 많이 포함시켰습니다. 그보다 더 자세한 내용을 제공하는 것은 범위를 벗어나는 것입니다. 제가 Fred에 대해 언급한 것은 그가 SEC에 제출된 서류 작성 노력을 주도해 왔다는 것입니다. 그리고 우리는 회전 자산의 인구에 대해 이야기하기 위해 그 이상으로 나아가지 않았습니다. 그것은 우리가 미래에 논의할 내용입니다. 우리가 내놓고 있는 프로그램의 실행에 매우 집중하는 전담 팀이 있다는 점을 강조하는 것이었으며 앞으로 보고할 때 더 자세한 내용이 있을 것입니다.

스티븐 김

좋아요, 그러면 우리는 -- 괜찮아요. 더 많은 정보를 기다려야 할 것 같아요. 괜찮아.

스튜어트 밀러

맞습니다.

스티븐 김

제가 가진 두 번째 질문은 총 마진과 관련이 있습니다. 4분기에 약 25% 정도를 암시하는 듯한 가이드에 대한 사람들의 호기심을 언급하신 것 같습니다. 4분기 총마진이 상승할 것이라는 확신을 주는 것이 무엇인지에 대해 이야기해 주실 수 있기를 바랍니다. 특히, 저는 귀하가 총 마진의 계절적 흐름에 영향을 미칠 수 있는 균등 흐름 생산 일정에 대해 이야기한 것을 알고 있습니다. 그렇다면 이렇게 질문할 수도 있을 것 같습니다. 가정적으로 시장 상황이 1년 내내 안정적이라면 분기별 계절적 변동은 일반적으로 어느 정도 예상됩니까? 귀하의 4분기는 일반적으로 일관된 시장 상황에서 가장 높은 마진을 갖게 될까요? 가능하다면 분기별 흐름에 대해 생각해 볼 수 있도록 도와주세요.

스튜어트 밀러

글쎄요, 먼저 우리는 훨씬 더 균일한 흐름 모델로 이전하고 있다는 점을 분명히 말씀드리고 싶습니다. 그렇게 하면 역사적으로 계절적이었던 마진 변동에서 계절성이 일부 제거될 것입니다. 그것의. 그 중 일부는 연중 다양한 계절의 시장 상황에 따라 썰물과 흐름을 반복하는 경향이 있습니다. 우리는 4분기에 마진이 상당히 높아질 것이라는 점을 이해하고 있으며 그 중 일부는 계절적 요인입니다. 그 중 일부는 우리가 지속적으로 볼륨을 구축하고 다소 변동성이 큰 시장에 지속적으로 대처하면서 핵심 계획을 구축하고 건설 비용을 줄이는 작업 측면에서 방향을 제시했습니다.

우리는 생산에 의존할 수 있다는 점을 이해함으로써 무역 파트너로부터 존경을 받을 뿐만 아니라 협력도 얻었습니다. 그리고 우리는 더욱 효율적인 프로그램을 구축하기 위해 이러한 협력을 활용해 왔습니다. 일부 요율 절감 효과가 나타나기까지는 시간이 걸립니다. 우리는 이러한 절감액이 무엇인지, 그리고 그것이 어떻게 흘러가고 있는지에 대한 가시성을 갖고 있습니다. 그리고 제가 말했듯이, 그 중 일부는 백로그에 포함되어 있습니다. 물론 시장이 썰물과 흐름에 따라 일부는 이자율에 의해, 일부는 소비자 신뢰에 의해 주도되므로 올해 남은 기간 동안 진열대와 가격이 어떻게 해결되는지 살펴보고 이를 열어 두어야 합니다. 그리고 우리는 이를 현재의 시장 상황으로 함께 보게 될 것입니다.

그리고 다이앤, 거기에 추가하고 싶은 게 있나요?

다이앤 베세트

예, 다른 점은 아시다시피 비용입니다. 현장 비용이므로 일반적으로 작년에 3분기부터 4분기까지 되돌아보면 약 40bp 정도였습니다. 현장에서만 이익을 얻습니다. 따라서 40-50 베이시스 포인트는 현장 비용만으로 3분기에서 4분기까지 얻을 수 있는 매우 일관된 상승입니다.

스티븐 김

좋아요, 좋아요, 도움이 됐어요. 따라서 현장 비용이 될 수 있는 계절적 측면이 4분기에 상당히 작은 이점인 것처럼 들린다면 제가 이해했는지 확인하기 위해. 따라서 실제로 귀하가 쌓아온 규모의 이점에 더 강한 4Q 총 마진을 더 많이 부여하는 것처럼 들립니다. 그것은 더 끈질긴 것 같고 반드시 4/4분기 그 자체에 특정한 것이 아닐 수도 있습니다. 그렇죠? 따라서 이런 종류의 사고 과정은 규모가 향상됨에 따라 마진이 일반적으로 개선되고 있다는 사고 과정을 제공합니다. 그리고 이것이 총 마진의 4분기 상승에 대해 우리가 되받아쳐야 할 메시지입니까?

스튜어트 밀러

나는 그것이 좋은 테이크아웃이라고 생각한다. 그리고 저는 이것이 여러 면에서 구조적이며 미래에도 지속 가능하다고 생각합니다. 그래서 우리가 해왔던 많은 일들은 시장 상황이 꽤 많이 움직였다는 사실로 인해 조용해졌습니다. 제가 지적했듯이 금리는 지난 분기에 테스트된 가장자리를 통해 상승했습니다.

그러나 다른 한편으로는 비용 절감과 우리의 방식, 첫째로 현장에서 생산을 구성하고, 둘째로 제품 라인을 리엔지니어링하여 시장마다 반복 가능한 핵심 제품과 훨씬 더 일관되게 만들었습니다. 그리고 개별 시장 전반에 걸쳐 앞으로 수년 동안 우리와 함께 할 내구성 있는 효율성을 창출하고 있습니다. 그래서 그렇습니다. 저는 이것이 끈끈하고 우리가 앞으로 나아갈 때 우리와 함께 있을 것이라고 생각합니다.

스티븐 김

완벽한. 정말 고마워요. 모든 도움에 감사드립니다.

스튜어트 밀러

물론이지.

운영자

다음으로 BTIG의 Carl Reichardt 라인을 살펴보겠습니다. 진행하시기 바랍니다.

칼 레이차트

감사해요. 모두 안녕하십니까. 제 질문에 응해 주셔서 감사합니다. Jon, 당신은 가격 결정력과 인센티브 증가의 필요성으로 시장을 차별화한다고 언급했습니다. 2분기에 해당 시장이 어땠는지, 어땠는지 좀 말씀해주실 수 있나요? 그리고 특히 저는 기존 주택 재고가 더 높은 플로리다에 관심이 있고 임대 시장의 빈 용량이 두 번째 주택 판매로 다시 돌아오고 있다는 증거가 있습니다. 그 지하철에 대해서도 구체적으로 말씀해 주실 수 있나요? 감사해요.

존 자페

물론, 우리가 대부분의 플로리다 시장에서 보았듯이 특히 플로리다 남동부에서 플로리다 동부 해안까지 강세가 지속되었습니다. 우리는 우리 속도에서 전년 대비 매우 강력한 성장을 보였으며 이는 시장 수요의 다른 창이 있음을 나타냅니다. 올해 플로리다 남서부에서 계절성으로 더 많은 복귀를 보았다고 말하고 싶습니다. 그래서 그녀는 그 시장을 강화했지만 확실히 그런 일이 일어나는 것을 보았습니다. 캐롤라이나, 애틀랜타, 그리고 대서양 중부 지역까지 진정한 힘을 보았습니다.

그리고 텍사스에서는 기본 수요에 의해 다시 지원되는 매치업 생산 속도로 계속할 수 있는 능력을 보았습니다. 그리고 우리 서부에서는 덴버와 솔트레이크시티의 일부 산악 지역에서 강세를 보였으며 캘리포니아에서는 경제성과 제국, 그리고 베이 지역의 지속적인 공급 수요와 균형에 의해 실제로 주도되었습니다.

칼 레이차트

고마워요, 존. 그리고 좀 더 광범위한 질문이 있습니다. Lennar와 다른 회사에서 당신이 몇 년 전 토지 투기 유형의 비즈니스 모델이라고 부를 수 있었던 것에서 수직적으로 통합된 제조업체, 소매업체, 더 많은 사양을 구축하고 더 공격적으로 가격을 책정하는 방식으로 전환한 것 같습니다.

스튜어트 씨, 다른 종류의 대형 티켓 소매업에서 본 것과 마찬가지로 소비자가 시장, 특히 계절 할인을 기대하도록 조건화되었다고 생각하십니까? 그리고 주택도 단순한 소비재가 아닌 투자이기 때문에 가격 책정과 기본 가격 변경이 이 사업에서 약간의 문제가 되었기 때문에 부분적으로 질문합니다. 따라서 가격의 안정성은 어느 정도 가치가 있습니다. 따라서 소비자가 구매할 때 [기술적 어려움]에 대한 견해가 바뀌면 소비자가 어떻게 반응하거나 장기적으로 반응할 수 있는지에 대해 이야기할 수 있습니다.

스튜어트 밀러

공급부족이 있습니다. 그러나 반면에 소비자는 필요에 따라 필요한 주택 재고에 접근할 수 있도록 인센티브나 할인 요소를 찾고 있습니다. 현재 시점에서 할인에 대한 장기적인 결론을 내릴 수는 없다고 생각합니다. 그리고 구조적이고 만성적인 공급 부족이 있다는 점에서 더 넓은 소매 세계와 매우 차별화된다고 생각합니다.

경제성이 덜 문제가 되는 순간이 올 것입니다. 그 순간에는 공급 부족이 더욱 지배적인 주제가 될 것입니다. 그리고 수요가 시장에 나오고, 공급을 초과하고, 할인 중 일부가 정상 수준으로 되돌아가는 스냅백을 더 빨리 보게 될 것이라고 생각합니다. 따라서 현재의 구성에서 미래에 시장이 어떻게 전개될 것인지에 대해서만 결론을 내리려는 것은 지나치게 공격적이라고 생각합니다.

칼 레이차트

당신의 생각에 감사드립니다. 고마워요, 스튜어트. 모두 감사합니다.

스튜어트 밀러

물론이지.

운영자

감사합니다. 다음으로 Goldman Sachs의 Susan Maklari 라인을 살펴보겠습니다. 진행하시기 바랍니다.

수잔 마클라리

감사합니다. 모두 안녕하십니까. 저는 현금 흐름에 조금 집중하고 자본 배분에 대해 생각하고 싶습니다. 스튜어트 씨, 과거에 순이익과 잉여현금흐름이 거의 일치한다고 말씀하셨는데요. 귀하가 시행하고 있는 많은 이니셔티브와 그곳에서 이루고 있는 진전에 대해 생각할 때, 귀하가 이를 달성하는 데 얼마나 멀리 있다고 생각하는지, 그리고 달성하는 데 여전히 존재하는 장애물은 무엇인지 이야기해 주실 수 있나요? 거기?

스튜어트 밀러

잠시 다이앤에게 다시 이야기하겠습니다. 계속하세요.

다이앤 베세트

뛰어들겠습니다. 분기가 지날수록 우리는 점점 더 가까워지고 때로는 초과하기도 한다고 생각합니다. 예를 들어 이번 분기를 보면 해당 지역을 9억 5천만 달러라고 부르겠습니다. 그리고 우리의 자본 배분은 주식 매입과 부채 상환을 합치면 약 11억 달러에 달합니다. 그래서 실제로는 조금 흐릅니다. 때로는 조금 짧을 때도 있고, 때로는 조금 넘을 때도 있습니다. 하지만 중요한 것은 우리가 계속해서 제조업체가 되는 데 초점을 맞추고 흐름이 우리 사업과 적시 구매에서 훨씬 더 두드러지게 되었다는 것입니다. 두 개는 훨씬 더 일관되게 정렬됩니다.

수잔 마클라리

좋아요. 도움이 됩니다. 그런 다음 사업에 대해 더 멀리 생각하고 제가 말했듯이 진행 중인 계획에 대해 생각해 보면 결국 대차대조표에서 편안하게 느낄 수 있는 현금 잔고 수준은 얼마입니까? 사업을 유지하려면 얼마가 필요합니까? 그리고 그 수준 이상으로 들어오는 금액의 배분은 어떻게 생각하시나요?

스튜어트 밀러

공정한 질문입니다. 좋은 질문이지만 이에 대해 어떻게 생각해야 할지 정확히 예측할 수 있는 단계는 아직 이르다고 생각합니다. 우리가 일부 재구성을 거치면서 우리는 놀랐다고 말하고 싶지만 놀랐다는 말은 너무 공격적인 표현입니다.

일년 내내 분기별 현금 흐름이 정확히 어떻게 진행되는지에 대한 장점과 단점이 있으며, 귀하의 질문에 대한 답변은 현금 가장자리와 벽돌과 벽돌이 운영을 통해 흐르는 방식과 직접적으로 연결될 것입니다. 우리가 가지고 있는 제조 기계입니다. 나는 우리가 그 달러가 어떻게 들어오고 나갈지에 대한 실시간 이해와 전문 지식을 개발할 수 있는 여지를 남겨두고 있다고 생각합니다. 그렇기 때문에 우리는 현금을 조금 더 공격적으로 사용하는 데 고집을 부리고 있습니다. 특히 스핀 회사를 만들 때 이러한 계산 중 일부가 복잡해지고 이러한 구조적 변화로 인해 약간 복잡해집니다. 다이앤, 거기에 추가하고 싶나요?

다이앤 베세트

예, 제가 실제로 이를 뒷받침한다고 말하고 싶은 유일한 것은 제가 언급한 통계를 보면 이번 분기 배송을 볼 때 배송의 60%가 2019년 12월에 구입한 주택이라는 것입니다. 완성된 기초. 그래서 우리가 더 높은 수준으로 마이그레이션하는 것을 볼 때 더 일관되고 예측 가능하며 눈에 띄는 현금 흐름을 얻을 수 있다고 생각합니다. 그런 다음 그 지점에 도달하면 일관성과 가시성이 더 중요해지기 때문에 균형이 무엇인지에 대해 대화를 시작할 수 있다고 생각합니다.

수잔 마클라리

예. 좋아요. 그런 생각을 해주셔서 감사합니다. 감사합니다. 모든 일에 행운이 있기를 바랍니다.

스튜어트 밀러

수잔, 한 가지만 더 말씀드리겠습니다. 또 다른 요소가 있는데 그것은 성장을 위한 적절한 자본입니다. 그래서 그것은 방정식의 또 다른 부분입니다. 우리는 미래를 위한 구조를 구축하면서 성장을 염두에 두고 있습니다. 그래서 그것은 우리가 얼마나 많은 현금을 보유하고 있는지에 대한 질문에 들어가는 또 다른 변수입니다. 이제 마무리합니다 --

수잔 마클라리

좋아요. 아니, 말이 되네요. 예. 아니, 그게 말이 돼, 스튜어트. 감사합니다.

운영자

감사합니다. 다음으로 Zelman & Associates의 Alan Ratner 라인으로 이동하겠습니다. 진행하시기 바랍니다.

앨런 래트너

얘들 아. 좋은 분기를 보냈으며 적시를 향한 모든 비하인드 스토리 작업을 축하합니다. 나는 이 모든 일이 앞으로 분기와 몇 년 안에 완료되는 것을 보는 것이 흥미로울 것이라고 생각합니다. 스튜어트, 첫 번째 질문, 지난 분기에 여러분이 약간 언급한 내용이 있습니다. 전반적인 품질의 약화, 커뮤니티의 잠재적 구매자가 본 소비자의 신용 품질은 아마도 더 높은 신용 카드 빚일 것입니다. , 낮은 신용 점수.

제 생각에는 그 당시에 당신이 이 문제를 처음으로 언급한 사람이었고 그 이후로 주택 건축업자는 물론 다른 업계에서도 이에 대한 일화를 더 많이 들었습니다. 그렇다면 첫 번째 질문이 궁금합니다. 오늘날 소비자로부터 무엇을 보고 계시나요? 더 많은 종류의 노란색 깃발이나 빨간색 깃발이 펼쳐지고 있습니까? 아니면 그 이후로 상황이 꽤 안정적이었나요?

스튜어트 밀러

예. 고마워요, 앨런. 네가 옳아. 우리는 지난 분기별 통화에서 이에 대해 자세히 설명했습니다. 그 당시에는 거기에 내놓는 것이 중요하다고 느꼈습니다. 그 이후로 훨씬 더 잘 문서화되었습니다. 그래서 저는 그것이 꽤 잘 알려져 있다고 생각하지만 일부 고객의 부채 인 소비자 부채가 증가하는 움직임이있었습니다. 급증하지 않았으며 지출을 줄였습니다. 실질적으로 부정적으로 바뀌지는 않았습니다.

그러나 인플레이션율과 생활비를 고려할 때 소비자는 분명히 조금 더 스트레스를 받고 있으며 고객이 찾아오면서 신용 문제가 조금 더 커지기 시작했지만 이는 우리가 보고 있던 것과 일치합니다. 마지막 분기. 물론 이는 금리 변동을 더욱 심화시키고 민감도를 더욱 높입니다. 따라서 금리가 조금씩 낮아지기 시작하면서 그것이 소비자의 현재 상태에 어떻게 영향을 미치는지 보는 것이 흥미로울 것이며 우리는 현재의 시장 상황을 해결하기를 기대하고 있습니다.

앨런 래트너

엄청난. 이에 대한 업데이트에 감사드리며 적어도 속도가 빨라지지 않거나 악화가 더 심해지지 않는다는 소식을 들으니 격려가 됩니다. 둘째, SG&A와 기업 비용 라인에 대해 잠시 이야기하고 싶습니다. 왜냐하면 그것이 모델에서 안내된 것보다 조금 더 나쁠 수도 있는 영역 중 하나였기 때문입니다.

그리고 제 생각엔 전반적으로 1년 전보다 더 높은 추세를 보이고 있는 것 같아요. 그리고 나는 잠재적으로 그것을 주도할 수 있는 많은 것들이 있다는 것을 알고 있습니다. 분명히 브로커 수수료 및 이와 유사한 것들은 수요가 어디에 있는지에 따라 결정될 수 있습니다. 하지만 나는 SpinCo와 Apartments의 뒤에서도 많은 일이 벌어지고 있다는 것을 알고 있습니다. 그리고 저는 여러분이 SG&A에서 무슨 일이 일어나고 있는지에 대해 잠시 이야기를 나누기를 바랐습니다. 거기서 3분기 이후에 진행되는 것을 보고 거기에서 장점과 단점을 골라낼 수 있을까요?

스튜어트 밀러

예. 아마도 우리는 SG&A에 충분한 시간을 투자하지 않았을 것입니다. 댓글을 쓰면서 그런 생각이 들었습니다. SG&A는 우리가 역사적으로 해왔던 엄격한 프로그래밍이 아닙니다. 단지 우리가 너무 많은 노력을 기울이고 비즈니스가 실제로 운영되는 방식을 재조정하고 있기 때문입니다. 그리고 지난 몇 년 동안 우리가 시간 전달 시스템 조정을 위해 약 200억 달러 규모의 토지를 부외 프로그래밍으로 전환했다는 사실을 생각해보면요. 그리고 해당 배송 시스템의 개발 자체는 전체 플랫폼의 재구성이며 SG&A를 통해 흐르는 비용의 감소와 흐름을 동반합니다.

특히, 이제 우리가 이 SpinCo를 소유하고 건설하는 다른 토지의 상당 부분을 의미하는 추가적인 보조 프로그램을 구축하기 시작하면서 SG&A의 썰물과 흐름 중 일부가 다음과 같이 나타날 것이라고 상상할 수 있습니다. 흘러가는 일종의 변칙적 추가로 인해 정상적인 경로가 변경될 것입니다. 그러니까, 다이앤, 좀 더 색깔을 좀 더 설명해주실 수 있을까요?

다이앤 베세트

예. 내 생각엔 그게 맞는 것 같아. 나는 귀하가 연도별 및 우리가 관리하는 토지 비율과 관련하여 대차 대조표의 놀라운 발전과 변화를 보셨다고 생각합니다. 따라서 더 큰 기반을 달성하기 위해 해당 거래에 더 많은 비용이 발생했습니다.

그래서 저는 그것이 스튜어트가 언급한 것과 좀 더 일치하는 색상이라고 생각합니다. 그리고 추가적으로 이 점을 기억하세요. 모두가 이런 일을 겪고 있다는 것을 알고 있지만 보험 비용이 올랐습니다. 따라서 우리가 보험 정책과 공제액 등에 대해 생각할 때 중개되지 않은 리드 생성에 초점을 맞춘 것도 약간 있습니다. 따라서 때로는 시장 상황에 따라 디지털 마케팅 및 광고 비용이 조금 더 필요할 수도 있습니다. 그래서 그 사람들이 모두 모였습니다. 하지만 제가 주목할 점은 증가가 브로커 지출 증가와 관련이 없다는 것입니다. 우리는 이를 낮은 수준으로 유지하는 데 중점을 두었습니다. 따라서 이에 대한 상쇄는 아마도 중개되지 않은 거래를 생성할 수 있도록 디지털 지출이 조금 더 많아질 것입니다.

스튜어트 밀러

예. 이봐, 나는 이것에 덧붙여서 말해야 하는데, 내 생각엔 우리가 그것을 실제로 분해하고 흘러가는 비용을 분류할 수는 없다고 생각합니다. 조금 뒤죽박죽된 사진이네요. 그래서 공사비부터 판관비까지 우리 회사 운영의 모든 부분에서 기본 운영을 살펴보면 점점 효율성이 높아지고 있는 것 같아요. 그리고 우리가 다음 분기를 거치면서 그 중 일부에는 약간의 흐림이 있을 것입니다. 그러나 우리가 반대편으로 돌파하면서 우리는 자본 배치, 자본 포지셔닝 및 자본 배분 측면에서 훨씬 더 잘 작동할 훨씬 더 나은 효율성 모델을 구축하고 있다고 생각합니다. 회사.

다이앤 베세트

예. 나는 그것에 대해 생각하면서 생산을 썰물과 흐름으로 유지함으로써 운영상의 이점에 대해 이야기하면서 생각합니다. 현금 흐름과 수익을 창출하기 위해 대차대조표 외 거래 수준을 계속 유지하는 것도 이와 관련됩니다. 우리는 또한 이러한 비용을 보다 효율적으로 관리할 것입니다.

앨런 래트너

이해했다. 모든 세부 사항을 검토해 주셔서 감사합니다. 정말 고마워요.

스튜어트 밀러

물론이지.

운영자

다음으로 JP Morgan의 Michael Rehaut 라인을 살펴보겠습니다. 진행하시기 바랍니다.

마이클 르하우트

좋은 오후에요. 제 질문에 응해 주셔서 감사합니다. 많은 부분을 다루고 모든 세부 사항을 분명히 이해하기 위해 다시 돌아가고 싶었고, 4Q 총 마진에 대해 좀 더 명확하게 알 수 있다면 다시 돌아가고 싶었습니다. 그리고 40bps 또는 50bps 정도의 운영 레버리지에 대한 귀하의 의견에 감사드립니다. 내가 올바르게 이해하고 있는지 확인하고 싶습니다. 나는 앞서 스튜어트 씨가 그것이 부분적으로는 백로그, 부분적으로는 당신이 기대하는 것, 시장 상황 등에 기초한 것이라고 말했다고 믿습니다.

백로그와 시장 상황의 관점에서, 그 25% 유형 총 마진이 실제로 오늘 백로그의 일부에서 볼 수 있는 것인지 궁금합니다. 왜냐하면 분명히 해당 백로그의 일부가 다가오는 분기 총 마진은 23%입니다. 25% 중 얼마나 많은 부분이 백로그를 기반으로 하는지와 지난 달에 요금이 하락했기 때문에 오늘은 인센티브가 조금 적을 것이라고 생각하고 있으며 현재 주문에 대해서도 궁금합니다. 오늘 더 나은 마진을 얻었고 믹스도 그것의 일부인지는 모르겠지만 3Q 대비 4Q 개선의 동인에 대해 좀 더 세부적으로 알아보려고 노력하고 있습니까?

스튜어트 밀러

좋은 아침이에요, 마이크. 질문해주셔서 감사합니다. 그러므로 이것은 불완전한 계산이다. 생산비 절감을 통한 흐름은 항상 불완전합니다. 그래서 더 자세한 내용을 제공하는 것은 약간 복잡합니다. 그 중 일부와 더 높은 마진 중 일부는 3분기를 통해 흘러갈 것입니다. 그 중 일부는 4분기에 흐르고 일부는 내년에 흘러갈 것입니다. 그 숫자가 어디로 흐를지 정확히 아는 것은 어렵습니다.

따라서 우리가 제공할 수 있는 자세한 내용은 많지 않습니다. 그것은 바로 방향성입니다. 우리는 마진이 부분적으로 우리가 집에서 얻는 가격에 의해 결정된다는 것을 알고 있습니다. 그것은 부분적으로 우리가 그 집을 짓는 데 지불하는 비용에 의해 주도됩니다. 시장에 변동성이 있는 시기에 수량에 초점을 맞춰왔기 때문에 제품 라인과 핵심 제품뿐만 아니라 거래 파트너와 협력하는 비용 구조도 다시 생각해 볼 수 있었습니다.

따라서 부분적으로는 수익 측면을 통해 흐르고 부분적으로는 방정식의 비용 측면을 통해 흐르고 있으며 우리가 진행하면서 이것이 어떻게 발전하는지 살펴볼 것입니다. 그리고 그 모든 일이 일어나고 있는 동안, 우리는 썰물과 흐름이 계속되는 현재 시장 상황에서 계속해서 주택을 판매하고 있습니다. 따라서 조각들을 하나로 모으는 것은 조금 어렵지만 우리가 지침을 제공하고 최선을 다해 우리가 앞으로 볼 것을 여러분에게 말할 때 함께 모이는 조각들을 볼 수 있습니다.

물론, 백로그에 있는 부분은 그 구성 요소를 이해하지만 어느 주택이 3분기와 4분기, 그리고 1분기에 문을 닫을지는 확실하지 않습니다. 그리고 다음 달에 걸쳐 판매할 주택에 관해서는 우리가 경험한 것처럼 변동성이 큰 시장 상황에서 시장이 어떻게 발전하는지 지켜봐야 할 것입니다. 도움이 될지는 모르겠지만 좀 더 세분화된 형태로 전해드릴 수 있으면 좋겠습니다.

마이클 르하우트

예. 아니 아니. 예.

다이앤 베세트

첫 번째는 당신이 언급한 인센티브라고 생각합니다. 그리고 대부분의 Q2에 대한 이자율의 지속적인 증가에 대해 생각할 때 이는 물론 Q3 마감에 영향을 미치므로 어느 정도 안정성이 보이면 그렇다면 우리는 그것에 대한 수정 구슬을 가지고 있지 않지만 지난 분기에 보았던 증가 대신 금리의 안정성이 보이면 마진에도 도움이 될 것입니다. 따라서 3분기에 우리가 본 것은 물론 4분기에 전달되었습니다.

마이클 르하우트

오른쪽. 아니, 아니. 고마워요, 다이앤. 두 번째 질문일 수도 있습니다. 저는 월별 추세에 좀 더 초점을 맞추고 싶었고, 분기 초에 더 많은 인센티브를 사용하여 조금 더 높은 금리를 다루고 있었다고 앞서 언급하셨습니다. 그냥 이해하고 싶었고 분명히 최근에는 요금이 조금씩 들어오고 있습니다. 분기 전체에 걸쳐 매출의 백분율로 인센티브에 어떤 영향을 미쳤는지, 분기 초에 높은 워터마크가 있었는지, 그리고 그에 비해 상대적인 위치를 파악하려고 노력했습니다. 예를 들어, 현재 시장에서 가격 결정력과 인센티브 수준을 측정하려는 측면에서 몇 달 전의 워터마크가 30, 40bps 더 높았던 것에 비해 더 높았다고 가정해 보겠습니다.

스튜어트 밀러

글쎄요, 시작하겠습니다. 아마도 Diane이 우리에게 추가적인 색상을 제공할 것입니다. 그러나 제가 발언에서 말했듯이, 우리가 분기를 시작했을 때 금리는 약 6~3/4 수준이었다는 것을 기억하십시오. 분기를 거치면서 약 7.3%까지 마이그레이션되었습니다. 실제로 분기말이 되어서야 금리가 갑자기 반대 방향으로 바뀌었습니다.

따라서 이는 우리 분기 전체에 실제로 반영되지 않았으며 확실히 우리 분기의 어떤 배송에도 반영되지 않았습니다. 그래서 우리가 발견한 것은 현재 시장 상황이 금리 변동에 매우 민감하다는 것입니다. 그리고 더 높은 금리로 이동하는 것과 이러한 금리 중 일부를 상쇄하기 위해 더 높은 인센티브의 필요성 사이에는 매우 직접적인 관계가 있습니다. 금리가 7.3% 범위로 이동하고 더 높은 수준이 되면서 조금 더 어려워졌습니다. 해당 수준의 이자율과 함께 제공되는 인센티브. 그리고 나는 그것이 금리가 상승함에 따라 우리가 기대할 수 있는 것이라고 생각합니다. 요금이 하락함에 따라 인센티브가 조금 더 높아질 것입니다. 인센티브가 좀 떨어진 것 같습니다. 그리고 우리는 그것이 계속 유지되고 일관된 패턴이 계속되는지 확인해야 할 것입니다.

규모에 따라 조금씩 움직이는 일상적인 평가입니다. 나는 이자율의 25 베이시스 포인트가 한 영역 또는 다른 영역에 지출된 X만큼의 인센티브 달러로 해석될 수 있다고 생각하지 않습니다. 이는 시장별로 매우 다르며, 소비자 기반은 시장마다 매우 다릅니다.

다이앤, 아무거나 --

다이앤 베세트

네, 맞는 것 같아요. 제 생각에는 귀하의 질문에 이렇게 대답하기 위해 3월, 4월, 5월에 제공된 인센티브를 살펴보았습니다. 매달 인센티브가 퍼센트로 증가했는데, 이는 스튜어트가 말한 것과 매우 일치합니다. 이는 실제로 금리의 방향을 반영했습니다. 따라서 그들이 완화한 대로 5월에 본 수준도 완화되기를 바라는 것이 우리의 희망입니다.

마이클 르하우트

엄청난. 정말 고마워.

스튜어트 밀러

좋아요. 고마워요, 마이크. 그리고 한 가지만 더 질문해 보겠습니다.

운영자

마지막 질문으로 Seaport Research Partners의 Kenneth Zener의 답변을 들어보겠습니다. 진행하시기 바랍니다.

케네스 제너

모두들 안녕. 글쎄요, 만약 하나의 Q가 우리가 하고 있는 평평한 수학에 비해 총 마진의 최하위일 뿐이라면 우리는 총 마진에 대한 많은 언급을 피할 수 있을 것이라고 생각합니다. 그러나 저는 고정 수익률 비용과는 별개로 총 마진 계절성에 초점을 맞추고 싶습니다. 왜냐하면 이는 모델링하기가 매우 간단하기 때문입니다.

이제 1분기 인센티브는 10.4와 같습니다. Q에서 큰 폭으로 공개되었습니다. '18~'19년 5~6 수준과 비교하여 2분기에는 어땠나요? 그리고 저는 흐름이 균일해 보이기 때문에 질문하는 것입니다. 확실히 비용에 도움이 되는 귀하의 모델은 약간의 인센티브 계절성을 생성합니다. 거시적 및 요율과는 별개라고 생각합니다. 왜냐하면 주택을 지을 때 상반기 판매 수요가 줄어들기 때문입니다. 그래서 그것은 겨울과 하반기에 얼음을 파는 것과 비슷하다고 생각합니다. 당신의 생각은 과거 추세에 기초한 것입니다. 그리고 만약 당신이 그것에 대해 이야기할 수 있다면, 적어도 나는 그것이 균등 흐름 토론에서 약간 빠진 것이라고 생각합니다. 그것이 나의 첫 번째 질문이었습니다.

다이앤 베세트

켄 씨, 배송에 대한 인센티브에 대해 구체적으로 질문하셨는데요. 그게 당신이 말하는 것입니까?

케네스 제너

예, 그렇습니다.

다이앤 베세트

그래서 Q1은 3.9%였습니다. 2분기에는 9.4%였습니다. 그리고 물론 계절적 요인에 따라 그럴 수도 있지만, 우리가 말했듯이 저는 이것이 금리 환경과 더 직접적인 상관관계, 더 직접적인 상관관계가 있다고 생각합니다. 나는 아마도 당신이 더 넓은 기반에서 실제로 언급하고 있는 것이 아마도 앞으로의 총 마진이 운영 관점에서 우리가 이야기했던 변화와 더 일치해야 한다는 것을 강조하려고 노력하고 있다고 생각합니다. .

따라서 우리가 마진에서 보고 있는 지속 가능성과 효율성의 내구성 및 비용 이점은 약간의 계절성이 혼합되어 분기별로 유지되어야 하지만 매우 강력하고 지속 가능한 것을 볼 수 있어야 합니다. 고른 토양에 더욱 능숙해지면서 총 마진을 높일 수 있습니다. 제 생각에는 그것이 당신이 강조하려고 하는 것일 것입니다. 그래서 때때로 환경에 비해 마진에 약간의 변동이 있을 수 있지만, 당신이 보고 있는 것에는 많은 내구성과 지속 가능성이 있습니다.

케네스 제너

좋은. 두 번째 질문인 것 같아요, 스튜어트, 이것은 당신의 의미에서 당신을 위한 것입니다. 그것은 당신이 지향하고 있는 핵심 주택 건설의 ROI를 비교하는 것입니다. 타이밍은 알려지지 않은 것과 많이 연관되어 있습니다. 그렇죠? 그리고 그것에 들어갈 필요가 없습니다. 하지만 총 자산 기반의 3분의 1 또는 40%에 해당하는 너무 많은 다른 자산을 보유하기로 선택한 경우 ROI가 30%에서 10대 초반 ROA로 낮아진다고 생각하십니까? 다가족은 어떻습니까? 토지가 주택 건설 수익을 향상시킬 것이라는 것을 알고 있지만 다가구 주택처럼 정말 필요한가요? 귀하의 의견으로는 기술이 핵심 주택 건설의 일부입니까? 나는 단지 당신이 이러한 다른 자산에 대해 얼마나 철학적으로 생각하는지 보려고 노력하고 있습니다. 시기를 정할 수는 없다는 것을 알고 있지만 이는 ROI와 ROA를 병합하는 가장 큰 장애물과 같습니다. 그리고 저는 아직 명확하지 않기 때문에 장기적인 철학에 이러한 다른 부분이 정말로 필요한지 확인하고 있습니다. 감사합니다.

스튜어트 밀러

다시 한 번 말씀드리지만, 우리는 최고의 주택 건설업체가 되어 더욱 건강한 주택 시장을 구축하는 데 주력하고 있습니다. 우리가 시행 중인 다가구 프로그램은 실제로 우리의 핵심 주택 건축 사업과 매우 인접해 있습니다. 우리는 기본적으로 이미 동일한 제품을 만들고 있지만, 언코어 제품은 판매용 시장을 대표합니다. 임대 시장을 위해 구축하는 것은 우리가 이미 구축한 것과 인접해 있기 때문에 부서 수준에서 수행할 수 있는 작업입니다. 그리고 이를 제3자 플랫폼에 구축할 것입니다.

따라서 우리는 그것이 ROI나 ROA 또는 그러한 계산 측면에서 전반적으로 영향을 미칠 것이라고 생각하지 않습니다. 기술적인 측면에서 기술은 전체의 작은 구성 요소입니다. 이는 우리가 비즈니스를 구축하는 방법에 있어서 매우 중요한 구성 요소입니다. 우리 사업의 모든 요소는 기술과 우리가 실제로 운영하는 방식으로 수정, 재설계, 재검토되고 있습니다.

우리가 꽤 많이 이야기했던 기계부터 디지털 마케팅, 동적 가격 책정, 그리고 그 기계 사이의 모든 것에 이르기까지 게임 체인저였습니다. 그리고 지난 몇 년 동안 우리가 진행한 기술 투자 및 참여를 통해 정보를 얻은 방식입니다. 우리 회사를 통한 끊임없는 기술, 상상력 및 혁신의 흐름은 우리가 계속해서 더 나은 모습을 유지하면서 우리를 현대적이고 관련성있게 유지할 것입니다.

따라서 우리는 앞으로도 계속해서 기술 프로그래밍에 참여할 것입니다. 그러나 과거에 우리 참여의 일부였던 자산이 많은 투자 유형 중 상당수는 회사 외부에서 재조정될 것이며 우리가 하는 일과 직접적으로 인접한 일에 초점을 맞출 것입니다. 그리고 그것은 저렴한 주택을 짓고 전국에 존재하는 공급 부족을 메우는 것입니다.

다이앤 베세트

그렇습니다. Kenneth 씨는 분명히 ROI뿐만 아니라 ROE에도 중대한 영향을 미치는 점에서 동일합니다. 그래서 우리는 그것에 매우 집중하고 있습니다. 그리고 몇 퍼센트인지 계속해서 언급하자면, 해당 사업이 우리의 핵심 사업과 인접해 있기 때문에 그것이 우리에게 중요한지 모르겠습니다. 그러나 통화에서 Stuart는 우리가 제3자 자본을 사용하여 매우 자본 효율적인 방식으로 사업을 수행하고 있다고 언급했습니다. 따라서 우리는 일선 자산으로 수익을 창출하고 있음에도 불구하고 매우 자본 효율적인 방식으로 자금을 지원받는 보완적인 사업이라고 생각합니다. 그리고 스튜어트가 언급했듯이 우리는 지속적으로 다른 자산을 살펴보고 있습니다. 그래서 그것은 회사에 엄청난 초점을 맞추고 있으며 앞으로의 개선이라고 생각합니다.

케네스 제너

매우 감사합니다.

스튜어트 밀러

Ken 씨, 그리고 오늘 우리와 함께 해주신 모든 분들께 감사드립니다. 우리는 앞으로 나아가면서 최고의 회사 버전을 구축하면서 진행 상황에 대한 추가 정보를 계속해서 전달하고 제공할 수 있기를 기대합니다. 참여해 주셔서 감사합니다. 그리고, 다음에 뵙겠습니다.

운영자

이것으로 오늘 회의를 마치겠습니다. 참여해 주셔서 감사합니다. 연결이 끊어질 수 있습니다. 그리고, 남은 하루도 즐겁게 보내시기 바랍니다.