M/I Homes, Inc. M/I 홈스 (MHO) 2024년 1분기 어닝콜

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M/I Homes, Inc.(MHO) 2024년 1분기 실적 컨퍼런스 콜 2024년 4월 24일 오전 10시 30분(ET)

기업 참가자

Phil Creek - 부사장 겸 CFO
Bob Schottenstein - 사장 겸 CEO
Derek Klutch - Mortgage Company 사장

회의 통화 참가자

Alan Ratner - Zelman & Associates
Jay McCanless - Wedbush

운영자

좋은 아침입니다, 신사 숙녀 여러분. M/I Homes, Inc.의 1분기 실적 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 현재 모든 회선은 듣기 전용 모드입니다. 발표 후에는 질의응답 시간을 갖도록 하겠습니다. [운영자 지침]

이 통화는 2024년 4월 4일 수요일에 녹음되고 있습니다. 이제 저는 회의를 Phil Creek에게 넘기고 싶습니다. 진행하시기 바랍니다.

필 크릭

감사합니다. 오늘 저와 함께 전화 통화에 참석한 사람은 CEO이자 사장인 Bob Schottenstein입니다. 그리고 모기지 회사의 사장 Derek Klutch입니다.

첫째, 규정 공정 공개 문제를 해결하기 위해 중요한 비공개 항목에 대해 귀하와 직접 논의하는 것이 금지되어 있으므로 이 통화 중에 중요하다고 생각하는 문제에 관해 질문하실 것을 권장합니다.

그리고 미래예측 진술에 관해서는 오늘 보도자료에 포함된 미래예측 진술에 관한 경고 문구가 이번 회의에서 언급된 모든 의견에도 적용된다는 점을 모든 사람에게 상기시키고 싶습니다. 또한 회사는 이번 통화 중에 작성된 미래 예측 진술을 업데이트할 의무가 없다는 점을 알려드립니다.

그럼 Bob에게 넘겨주겠습니다.

밥 쇼텐스타인

고마워요, 필. 좋은 아침입니다. 오늘 함께 해주신 모든 분들께 감사드립니다. 우리는 회사 역사상 가장 좋은 분기 중 하나인 예외적인 1분기를 보냈으며, 주택 배달, 수익 및 소득 부문에서 1분기 기록을 세웠습니다.

배달된 주택은 8% 증가해 2,158채로 기록적인 수치를 기록했습니다. 수익은 5% 증가한 10억 5천만 달러를 기록했고, 세전 수입은 33% 증가한 1분기 기록인 1억 8,020만 달러로 수익의 17.2%에 해당합니다. 해당 분기의 총 마진은 27%로 매우 강했는데, 이는 1년 전보다 360bp 향상되었으며 연속적으로 200bp 상승했으며 자기자본이익률(ROE)은 21%였습니다.

불안정한 금리 환경과 계속되는 거시경제적 불확실성에도 불구하고 우리는 새로운 계약에 매우 만족했습니다. 이번 분기에는 커뮤니티와 제품 제공의 강점과 영업 측면에서 매우 탄탄한 전사적 실행으로 인해 신규 계약이 17% 증가했습니다. 해당 분기 동안 우리는 1년 전보다 평균 10% 더 많은 커뮤니티를 운영했습니다.

우리는 대부분의 시장에서 주택 공급 부족과 낮은 재고 수준을 포함하여 강력한 주택 펀더멘털의 혜택을 계속 누리고 있습니다. 특정 시장, 특히 플로리다에서 중고 주택 목록이 약간 증가한 것을 확인했습니다. 그러나 일부 시장과 대상 커뮤니티에서 필요한 경우 시장 이하의 금융 인센티브를 사용하는 것은 우리 사업의 중요한 원동력이었으며 앞으로도 계속 그럴 것입니다.

가장 저렴한 주택 라인인 스마트 시리즈 주택은 계속해서 판매 및 운영 성과에 의미 있는 기여를 하고 있습니다. 스마트 시리즈 매출은 회사 전체 매출의 52%를 차지했다. 이는 1년 전과 거의 같습니다.

2분기에 접어들면서 우리는 다수의 새로운 커뮤니티를 개설하여 2023년에 비해 평균 커뮤니티 수를 약 10% 늘릴 예정입니다. 그리고 신용도 측면에서 구매자의 품질은 계속해서 매우 견고합니다. 평균 신용 점수는 747이고 평균 계약금은 18%로 약 $85,000입니다.

우리는 사이클 시간을 개선하는 데 상당한 진전을 이루었습니다. 우리 시장의 대부분은 현재 코로나19 이전 주기 수준에서 운영되고 있으며 우리는 이 중요한 운영 과제에 계속해서 집중하고 있습니다.

대차대조표 관점에서 볼 때, 우리는 회사 역사상 최고인 훌륭한 모습으로 분기를 마감했습니다. 주주자본은 1년 전보다 21% 증가한 26억 달러를 기록했으며 이는 주당 장부가치 95달러에 해당합니다.

분기 말 현금 잔액은 8억 7천만 달러에 달했습니다. 우리는 6억 5천만 달러의 무담보 신용 시설 하에서 차입금이 전혀 없었고 부채 대 자본 비율은 21%로 전년도 24%에서 감소했으며 순 부채 대 자본 비율은 마이너스 7%였습니다.

이제 우리 시장에 대한 몇 가지 추가 의견을 제시하겠습니다. 1분기 부문 소득 기여도는 댈러스, 올랜도, 콜럼버스, 롤리, 탬파, 시카고가 주도했습니다.

북부지역 1분기 신규 계약이 40% 증가했다. 남부 지역의 신규 계약이 3% 증가했습니다. 남부 지역 배송량이 전년 대비 9% 증가했습니다. 북부 지역 배송이 6% 증가했습니다. 당사 마감의 61%는 남부 지역에서, 39%는 북부 지역에서 이루어졌습니다.

남부 지역에서 우리가 소유하고 관리하는 부지 위치는 1년 전과 비교하여 20포인트(21%) 증가했고 북부 지역에서는 9% 증가했습니다. 우리가 소유하고 관리하는 부지 중 34%는 북부 지역에 있고 나머지 66%는 남부 지역에 있습니다.

우리는 훌륭한 토지 위치를 가지고 있습니다. 회사 전체에서 우리는 약 24,000개의 단독 주택 부지를 소유하고 있으며 이는 대략 3년 동안 공급되는 양입니다. 게다가 우리는 옵션 계약을 통해 추가로 23,000랏을 통제하여 약 5년 간의 공급량을 소유하고 통제합니다.

결론적으로 우리는 역사상 최고의 재정 상태에 있다고 말씀드리고 싶습니다. 우리는 사업에 대해 매우 좋은 평가를 받고 있으며, 많은 운영 모멘텀을 갖고 있으며 시장 점유율을 확보하는 데 계속 집중하여 사업을 매년 약 5%에서 10%씩 성장시키고 있습니다. M/I Homes는 2024년에도 매우 강력한 결과를 얻을 수 있는 좋은 위치에 있습니다.

그럼 저는 Phil에게 이 문제를 넘겨드리겠습니다.

필 크릭

고마워요, 밥. 신규 계약은 1월 21%, 2월 14%, 3월 17% 증가했으며 분기 취소율은 8%였습니다. 1분기 판매의 51%는 최초 구매자에 의한 것이었고 57%는 재고 주택이었습니다. 우리 커뮤니티 수는 1분기 말 현재 219개로 전년 동기 200개에 비해 증가했으며, 지역별 분포는 북부 지역이 101개, 남부 지역이 118개입니다.

해당 분기 동안 우리는 21개의 새로운 커뮤니티를 개설하고 15개의 커뮤니티를 마감했습니다. 현재 우리는 2024년 평균 커뮤니티 수가 2023년보다 약 10% 더 높을 것으로 추정합니다. 우리는 1분기에 2,158채의 주택을 공급하여 백로그의 72%를 전달했습니다. 그리고 3월 31일 현재 현장에 있는 주택은 4,500채로 1년 전의 현장에 있는 4,300채에 비해 6% 증가했습니다.

1분기 매출은 5% 증가했다. 1분기 평균 종가는 471,000달러로 작년 1분기 평균 종가 486,000달러에 비해 3% 하락했습니다. 백로그 평균 판매 가격은 $528,000로 1년 전 $522,000보다 상승했습니다.

1분기 총 마진은 27.1%로 전년 동기 대비 360bp, 4분기보다 200bp 상승했습니다. 그리고 우리의 건설 비용은 작년 4분기에 비해 1분기에 변동이 없었습니다.

1분기 판관비 지출은 매출의 10.5%로 전년 동기 10.0%에 비해 증가했습니다. 1분기 비용은 1년 전보다 10% 증가했습니다. 커뮤니티 수 증가, 판매 비용 증가, 인원수 증가 및 인센티브 보상으로 인해 비용이 증가했습니다.

해당 분기의 이자 소득 순이자 비용은 690만 달러였으며 발생한 이자는 870만 달러였습니다. 우리는 1분기 수익에 매우 만족하고 있습니다. 세전 소득은 17%, 자기자본이익률은 21%였습니다.

해당 분기 동안 우리는 작년 1분기의 1억 4,700만 달러에 비해 1억 8,700만 달러의 EBITDA를 창출했습니다. 그리고 우리의 유효 세율은 작년 1분기 24%에 비해 1분기 23%였습니다. 해당 분기 희석 주당 순이익은 1분기 기록인 주당 4.78달러로 지난해 주당 3.64달러에서 31% 증가했습니다. 그리고 주당 장부가치는 현재 95달러로, 1년 전보다 주당 16달러가 증가했습니다.

이제 Derek Klutch가 Mortgage Company 결과를 다루겠습니다.

데릭 클러치

고마워요, 필. 우리의 모기지 및 소유권 운영은 2023년 1분기의 1,260만 달러보다 약간 감소한 1,230만 달러의 세전 수입을 달성했습니다. 매출은 판매된 대출에 대한 높은 마진, 대출 증가 및 모기지 서비스 권리 판매 수익금으로 인해 작년보다 7% 증가한 2,700만 달러를 기록했습니다. 이는 평균 대출 금액이 낮아 부분적으로 상쇄되었습니다.

이번 분기 첫 번째 모기지의 평균 가치 대비 대출 비율은 82%로 지난해 83%에 비해 감소했습니다. 2023년 1분기에는 각각 81%와 19%였던 것에 비해 이번 분기에 마감된 대출의 68%가 일반 대출이고 32%가 FHA 또는 VA이기 때문에 정부 자금 조달의 사용이 계속 증가하고 있습니다.

평균 모기지 금액은 작년 393,000달러에 비해 2024년 1분기에는 386,000달러로 감소했습니다. 대출 개시액은 1,556달러로 전년 대비 24% 증가했으며, 판매된 대출 금액도 5% 증가했습니다. 언급한 바와 같이, 우리의 차용자 프로필은 평균 계약금이 18%가 넘고 평균 신용 점수가 747점으로 견고하게 유지됩니다.

마지막으로, 우리의 모기지 사업은 1분기에 우리 사업의 88%를 차지했는데, 이는 작년의 78%에서 크게 향상된 것입니다.

이제 전화를 다시 Phil에게 돌리겠습니다.

필 크릭

고마워요, 데릭. 대차대조표에 따르면, 우리는 8억 7천만 달러의 현금 잔고와 무담보 회전 신용 시설 하에서 차입금 없이 1분기를 마감했습니다. 우리는 공공 주택 건설업체 중 부채 수준이 가장 낮은 곳 중 하나이며 만기 기간에 맞춰 좋은 위치에 있습니다. 우리 은행 한도는 2026년 말에 만기되고 공공 부채는 2028년과 2030년에 만기되며 이자율은 5% 미만입니다.

분기 말 미판매 토지 투자는 14억 달러로 전년도 13억 달러에 비해 증가했습니다. 그리고 3월 31일에는 7억 5200만 달러의 원시 토지와 개발 중인 토지가 있었고 6억 6800만 달러의 완성된 미분양 부지가 있었습니다.

1분기 동안 우리는 토지 구입에 1억 800만 달러, 토지 개발에 1억 1900만 달러를 지출하여 총 토지 지출액은 2억 2700만 달러에 달했습니다. 3월 31일에 우리는 24,000개의 부지를 소유하고 47,000개의 부지를 관리했습니다.

분기 말에 우리는 431개의 완성된 재고 주택과 1,896개의 총 재고 주택을 보유했습니다. 그리고 전체 재고 중 북부 지역에 850개, 남부 지역에 1,046개가 있습니다. 작년에 우리는 432개의 완성된 재고 주택과 1,551개의 총 재고 주택을 보유했습니다.

우리는 1분기에 주식을 재구매하는 데 2,500만 달러를 지출했으며 현재 이사회 승인에 따라 1억 300만 달러가 남아 있습니다. 그리고 2022년 초부터 우리는 발행 주식의 10%를 재매입했습니다.

이것으로 프레젠테이션을 마치겠습니다. 이제 질문이나 의견이 있으면 전화를 열어보겠습니다.

질의응답 세션

운영자

감사합니다. [운영자 안내] 귀하의 첫 번째 질문은 Zelman & Associates의 Alan Ratner로부터 왔습니다. 진행하시기 바랍니다.

앨런 래트너

얘들 아. 좋은 아침이에요. 정말로 강한 분기를 축하합니다.

밥 쇼텐스타인

고마워요, 앨런.

앨런 래트너

Bob, 내 첫 번째 질문은 월간 주문 증가율을 알려주셨는데 도움이 될 것 같습니다. 금리는 분기말이 끝날 무렵부터 4월까지 상승했습니다. 트래픽 판매, 최근 요금 상승에 따른 가격대 차별화, 그리고 이에 맞서기 위해 요금 매입에 대해 제공하는 현재 인센티브가 무엇인지에 대한 영향을 본 적이 있는지 궁금합니다.

밥 쇼텐스타인

응. 좋은 질문입니다. 솔직히 말해서 Fulte가 어제 분명히 말한 것과 매우 유사합니다. 지난 주 정도 동안 활동과 교통량이 약간 완화되었습니다. 그리고 어떤 면에서는 그것이 얼마나 중요한지 알기에는 너무 이르지만, 우리가 본 것은 그들이 본 것과 솔직하게 거의 동일하다고 말하고 싶습니다. 그리고 내 추측으로는 다른 건축업자들도 그것을 보고 있을 것입니다. 여러분도 누구나 알고 있듯이 분명히 금리 변동성은 이전보다 훨씬 더 커졌습니다.

보세요, 우리는 매우 표적화되고 집중되어 있습니다. 모든 지역사회가 동일하지는 않으며 모든 시장이 동일하지는 않지만 필요한 경우 자금 조달 인센티브를 사용하는 데 있어 계속해서 공격적일 것입니다. 시장 이하의 자금조달을 제공할 수 있는 능력, 금리가 항상 동일하지는 않으며 시장에 따라 다르다고 말하는 것이 안전합니다. 커뮤니티에 따라 다릅니다. 어떤 사람들은 다른 사람들보다 더 많은 도움이 필요합니다. 커뮤니티마다 조금씩 다릅니다. 그리고 솔직히 말해서 우리는 관리하지 못합니다. 땅콩 버터를 뿌리는 것과는 다릅니다. 우리는 매우 목표를 정하고 집중하려고 노력합니다.

그리고 이것이 우리 마진이 그토록 잘 유지되는 이유 중 하나라고 생각합니다. 다른 커뮤니티에서 해야 할 일만큼만 할 필요가 없는 특정 커뮤니티가 있습니다. 그리고 저는 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 제가 이 사업에 종사하는 한, 저는 이것이 구획별 사업이고 모든 매장, 모든 커뮤니티, 모든 구획이 조금씩 다르다는 사실을 깨달았습니다. 조금 다릅니다. 200가지의 다양한 변형이 있는 것은 아니지만 이를 처리하는 방법에 있어서 시장을 잘 인식해야 합니다.

우리는 계속 그런 식으로 운영할 것입니다. 조금 더 노력해야 하지 않을까요? 혹시. 우리가 그렇게 한다면 그렇게 할 것입니다. 우리의 마진에 매우 만족합니다. 우리는 귀하와 논의할 때 이에 대해 매우 솔직하게 이야기합니다. 나는 우리가 여백을 안내하지 않는다는 것을 알고 있으며 당신도 그것을 알고 있습니다. 당신은 그것을 언급하는 데 결코 실패하지 않으며 나는 이해합니다. 그러나 우리는 올해 마진이 예전보다 더 큰 압박을 받을 것이라고 믿고 시작했습니다. 우리의 마진은 예상보다 잘 유지되었습니다. 저는 우리가 정말 강력한 커뮤니티를 많이 갖고 있다고 생각합니다.

우리의 새로운 커뮤니티는 지금까지 우리가 형성한 것보다 더 잘 운영되고 있습니다. 그래서 제 생각에 대답은 '그렇습니다'입니다. 비록 활동이 약 2주 전에 시작되었지만 최근 활동이 약간 완화되었습니다. 지난주 트래픽은 전주보다 조금 더 좋았습니다. 특히 웹사이트의 경우 더욱 그렇습니다. 7일이든 8일이든 너무 많은 결론을 내리기는 어렵습니다. 하지만 우리는 해야 할 일을 할 것입니다.

그리고 일부 시장에서는 5초, 7초, 8초만큼 낮은 모기지를 제공하고 있으며 다른 시장에서는 6초 이하의 모기지를 제공하고 있으며 일부 시장에서는 이율이 지역 사회마다 다릅니다. 그래서 그것이 정말로 도움이 되는지 모르겠지만, 우리가 있는 곳은 바로 여기라고 생각합니다.

그리고 저는 여전히 주택에 대해 전반적으로 상당히 낙관적인 입장을 유지하고 있습니다. 나는 재판매 목록이 전부는 아니지만 여러 시장, 특히 탬파와 올랜도에서 증가했다는 것을 알고 있습니다. 그리고 그것은 아마도 요율과 결합하여 약간의 영향을 미칠 것입니다. 하지만 역사적 수준을 살펴보면 펀더멘털은 여전히 ​​올바른 방향을 가리키고 있다고 생각합니다.

그리고 우리는 비즈니스를 5%에서 10%까지 성장시키는 데 중점을 두고 있습니다. 제 생각에는 5%보다는 10%에 가까울 것입니다. 하지만 우리는 지켜볼 것이며 계속해서 그렇게 할 수 있다고 믿습니다. 우리의 토지 위치는 3년치 공급량보다 약간 적은 양을 소유하고 있습니다. 우리는 약 5년간의 공급량을 소유하고 관리합니다. 우리는 20년 동안 토지 전략을 바꾸지 않았으며 예전에 없었던 토지 조명도 아닙니다. 우리는 한때 없었던 땅이 무겁지 않습니다. 우리는 그것에 대해 꽤 일관성을 유지해 왔습니다.

아시다시피 우리 사업의 99%는 소비자를 위한 것입니다. 우리가 보고한 내용에는 임대용 건설이나 임대 사업자에 대한 도매 또는 대량 판매와 관련하여 어떠한 자료도 없습니다. 그 사업은 뜨거울 때 뜨거울 수 있고 그렇지 않을 때는 뜨거울 수 있습니다. 어쩌면 우리는 그렇지 않았을 때 참여했어야 했지만 실제로는 이를 큰 운영 전략으로 삼은 적이 없으며 핵심 운영 원칙에 충실하는 것을 좋아합니다. 귀하의 질문에 대한 답변이 길었지만 저는 다양한 내용을 다루고 싶었습니다.

앨런 래트너

아니요. 정말 도움이 되었습니다, Bob. 그 내용을 안내해 주셔서 정말 감사합니다. 둘째, 성장을 위한 5~10% 정도의 목표나 목표는 매우 도움이 됩니다. 작년에는 마감의 계절성이 조금 특이했습니다. 이는 건설 중인 주택과 현장이 있는 장소를 기반으로 합니다. 귀하의 4분기는 낮은 마감 분기였으며 이번 분기에는 순차적으로 상승했는데, 이는 1분기에도 매우 이례적인 일입니다. 그렇다면 구체적인 지침을 제공하지 않고 1년 내내 우리에게 안내해 주실 수 있습니까? 최종 흐름이 어떻게 전개될 것으로 예상합니까? 작년과 비슷하게 상당히 균일한 흐름이 될까요, 아니면 좀 더 전형적인 계절성으로 돌아올 것으로 예상해야 할까요?

밥 쇼텐스타인

필이 대답해 줄 거예요.

필 크릭

응. 채우자. 우리는 현장에 있는 주택에 관해 1분기 말에 현장에 4,500채의 주택이 있었고 작년에는 현장에 4,300채가 있었다고 밝혔습니다. 말씀하신 것처럼 작년은 정반대의 결과를 보여 22개 판매가 너무 약해졌죠.

따라서 우리의 전반적인 기대는 Bob이 말했듯이 비즈니스를 연간 5%에서 10% 성장시키려고 노력하는 것입니다. 우리는 마감이 다소 평탄할 것으로 예상하고, 아마도 하반기로 갈수록 조금 더 올라갈 것으로 예상합니다. 우리는 50%~60%의 사양을 수행하고 있으며 한동안 유지하고 있습니다.

우리는 오늘날의 시장과 환경에서 여러 가지 이유로 그곳이 가장 좋은 곳이라고 생각합니다. 우리는 연결된 타운하우스 커뮤니티와 더 작은 스마트 시리즈에 더 많은 사양을 갖는 경향이 있으며, 더 저렴한 측면을 가지고 있습니다.

따라서 2분기 마감은 1분기와 비슷할 것으로 예상하고 후반에는 약간 상승할 수도 있습니다. 우리의 실행률은 내년 또는 2년 동안 매년 5%에서 10%까지 증가할 것으로 기대됩니다. 이것이 우리가 목표로 삼고 있는 것입니다.

우리는 확실히 내쉬빌에 땅을 가지고 있습니다. 우리는 그곳에 세 번째 커뮤니티를 열었습니다. 그래서 우리는 그곳에서 밀폐된 주택을 더 좋은 가격에 판매하기 시작했습니다. 그리고 다른 새로운 시장인 Fort Myers/Naples도 비슷합니다. 그들은 몇 개의 상점을 열었습니다. 그것은 또한 우리에게 약간의 성장을 가져다 줄 것입니다. 전반적으로 우리는 비즈니스가 어떻게 작동하는지에 대해 정말 기분이 좋습니다.

앨런 래트너

고마워요, 필. 이는 확실히 우리 모델링에 도움이 됩니다. 마지막으로 한 마디만 하고 넘어가겠습니다. 귀하의 FHA 점유율이 전년 대비 19%에서 32%로 크게 증가한 것을 보고 조금 놀랐습니다. 왜냐하면 귀하의 첫 구매자 점유율이 꽤 안정적으로 유지되고 있는 것 같기 때문입니다. 모기지 상품에서 그러한 종류의 혼합 변화를 본 특별한 이유가 있습니까?

밥 쇼텐스타인

나도 조금 놀랐고 Derek은 이에 대해 더 많은 정보를 제공하려고 노력할 것입니다.

데릭 클러치

응. 앨런, 우리는 그 점을 조사했습니다. 놀랍게도 이자율이 올라가면서 우리의 가격 포인트는 여전히 FHA 대출 한도에 맞고 구매자는 더 낮은 계약금을 내려 놓고 다른 계약금을 사용하기로 결정했기 때문입니다. 금리 자체를 조금 더 낮추거나 자격을 얻기 위해 빚을 갚을 돈.

밥 쇼텐스타인

작년 이맘때 우리의 평균 계약금은 18%보다 20%에 가까웠던 것 같습니다. 19%였을 수도 있고 변경되었을 수도 있습니다. 정확히 기억이 나지 않습니다. 그래서 우리는 여전히 평균적으로 약 85,000달러를 내는 매우 우수한 구매자를 보유하고 있습니다. 그러나 나는 FHA를 고려할 때 계약금이 조금 더 줄어들지 않았고 아마도 아직 시스템을 통해 작동하지 않은 것에 놀랐습니다. 잘 모르겠습니다. 하지만…

앨런 래트너

흥미로운…

밥 쇼텐스타인

… 귀하의 질문에 대한 답변이 되었기를 바랍니다.

앨런 래트너

응. 아니요. 감사합니다.

밥 쇼텐스타인

우리는 또한 Phil이 타운홈에 대해 언급했습니다. 우리는 아마도 업계 대부분의 경우 경제성이 국가와 건축업자에게 큰 도전이라고 생각합니다. 우리 모두는 보다 저렴하고 마진이 높은 제품을 원합니다. 그건 어려운 일이에요. 그 면에서 우리에게 조금 도움이 되는 것은 우리가 점점 더 많은 관련 제품을 계속해서 만들고 있다는 것입니다. 반면 3년 전에는 아마도 우리 사업의 10% 미만이었지만 오늘날에는 아마도 우리 사업의 15%, 16%, 17%를 추진하고 있을 것입니다. 15%~20% 정도 수준으로 유지될 가능성이 높습니다. 그래서 그것은 - 그리고 저는 그 중 많은 부분이 점진적인 사업이라고 생각합니다. 그래서 우리는 그것에 대해 기쁘게 생각합니다.

데릭 클러치

그리고 저희 매장수를 보시면 계속해서 늘어나고 있습니다. 2023년 3분기에 22개의 신규 매장을 오픈했습니다. 작년 4분기에는 20개의 신규 매장을 오픈했습니다. 그리고 올해 1분기에는 21개의 신규 매장을 오픈했습니다. 따라서 전체 매장 수를 보면 220개 정도로 지난 9개월 동안 60개 이상이 문을 열었습니다. 따라서 우리는 적절한 위치, 적절한 가격대, 적절한 제품에 집중할 수 있기를 바랍니다. 우리는 그것에 많은 관심을 기울이고 있으며 그것이 성과를 거두기를 바랍니다.

앨런 래트너

엄청난. 글쎄요, 정말 감사합니다. 그리고 강한 분기를 다시 한 번 축하드립니다.

밥 쇼텐스타인

고마워요, 앨런. 몸 조심하세요.

운영자

[운영자 안내] 다음 질문은 Wedbush의 Jay McCanless님입니다. 진행하시기 바랍니다.

제이 맥캔리스

여기요. 좋은 아침이에요. 제 질문에 응해 주셔서 감사합니다.

밥 쇼텐스타인

안녕, 제이.

제이 맥캔리스

따라서 Alan의 질문을 한 단계 더 발전시키려면 더 많은 구매자를 보게 될 것이라고 가정하고 FHA 및 VA 대출 한도 미만이어야 하며 현재 커뮤니티 혼합에 대해 어떻게 생각하며 가격은 어디에 있습니까? 특히 연말에 더 많은 커뮤니티를 열면서 귀하의 제품 가격이 해당 한도를 넘지 않도록 적절하게 책정될 것이라고 생각하시나요?

밥 쇼텐스타인

예. 예. 더 이상 말이 필요한지 모르겠습니다. FHA가 계속해서 오를지는 모르겠습니다. 나는 우리가 그것을 알 만큼 충분히 알지 못한다고 생각하며 그것이 다시 내려갈 수도 있다고 생각합니다. 그러나 제가 실수하거나 누락된 것이 없다면 우리 시장 전체의 FHA 대출 한도에 비해 우리는 매우 좋은 상태에 있다고 생각합니다. 나는 데릭을 보고 있어요.

데릭 클러치

그리고 Jay 씨, 거의 모든 스마트 시리즈는 항상 FHA 대출 한도 미만이었으며 다른 시리즈의 상당 부분은 FHA 대출 한도를 충족했습니다. 그들은 단지 전통적인 것을 선택했습니다.

제이 맥캔리스

좋아요. 알아두면 좋습니다. 고마워요, 데릭. 그래서 두 번째 질문입니다. 1분기에 남부의 주문은 지난 몇 분기 동안 두 자릿수 비율로 증가한 후 약 3%만 증가했습니다. 남부 지역의 경쟁 역학에 대해 논의할 수 있습니까? 해당 시장에서 가격 및/또는 인센티브에 대한 경쟁이 더욱 치열해지고 있습니까?

밥 쇼텐스타인

나는 그 중 많은 부분이 오스틴 시장의 약점 때문이라고 생각합니다. 오스틴은 우리에게 강했고 오스틴은 아마도 아시다시피 지난 몇 년 동안 우리가 사업을 해왔던 모든 시장 중에서 가장 뜨거웠던 시장으로 재설정하려는 측면에서 아마도 지금 가장 도전적인 시장 중 하나일 것입니다. '티.

샌안토니오도 조금 부드러워졌습니다. 그것은 매우 속도에 민감한 시장이며 무겁고 무거운 최초 구매자입니다. 샌안토니오에서 우리 사업의 거의 100%가 스마트 시리즈입니다. 그래서 - 그리고 약간의 부드러움은 많지는 않지만 약간은 여전히 ​​​​상승했지만 상승하지는 않았습니다. 특정 플로리다 시장에서 두 자릿수 금액입니다.

데릭 클러치

제이 씨, 신규 계약을 보면 또 올해 1분기에 2,500대 이상 팔았어요. 작년에 우리는 약 2,200대를 팔았습니다. 남부 지역은 거의 변동 없이 3% 상승했습니다. 중서부 지역의 변화는 실제로 작년 1분기에 있었습니다. 중서부 지역은 828, 즉 북부 지역은 828 대 1162입니다.

그리고 저는 그 당시 우리의 더 뜨거운 시장, 인용되지 않은 남부 시장이 작년 중서부 지역에서 정말 좋은 1분기를 보냈던 조합이라고 생각합니다. 북부 지역은 조금 느렸습니다.

올해 1분기를 보면 콜럼버스, 시카고, 미니애폴리스에서 매우 강한 매출을 기록했습니다. 그 시장은 매우 강했습니다. 그리고 이는 다시 북부 지역의 매출 40% 증가로 이어졌습니다. Bob은 오스틴의 몇 가지 어려움에 대해 이야기했습니다.

또한 플로리다 시장은 약간의 높은 재고 수준에 도전했다고 생각합니다. 사람들은 보험 비용이나 그런 종류의 것들에 대해 이야기합니다. 그러나 1분기에 전체적으로 2,500채 이상의 주택을 판매한 것에 대해 우리는 매우 기분이 좋습니다.

밥 쇼텐스타인

그리고 실수하지 마십시오. 캐롤라이나는 댈러스와 일부, 그리고 대부분의 경우 휴스턴과 마찬가지로 우리에게 계속해서 매우 강력합니다. 그래서 저는 오해를 불러일으킬 수 있는 어떤 것도 남기고 싶지 않습니다.

제이 맥캔리스

확신하는. 감사합니다.

밥 쇼텐스타인

우리 부서의 모든 부서가 1분기 판매 예산을 달성했습니다. 그런 일은 자주 일어나지 않습니다.

제이 맥캔리스

그것은 대단한 성취입니다. 북부 지역 사회에 대해 생각할 때 그곳에서는 주문 제작에 대한 의존도가 더 높나요? 우리가 고려해야 할 사항입니까, 아니면 대략 50%~60%의 사양으로 북쪽과 남쪽을 매우 유사하게 운영하고 있으며 이것이 Alan과 이야기한 마감 흐름을 주도할 것입니까?

밥 쇼텐스타인

굉장히 유사한. 구별이 없습니다. 사양 - 사양에 대한 우리의 접근 방식에는 몇 가지 일회성이 있을 수 있지만 다르지 않습니다. 17개 시장 모두 거의 동일한 방식으로 접근하고 있습니다.

제이 맥캔리스

좋아요. 훌륭해요. 그런 다음…

밥 쇼텐스타인

그리고 솔직히 거기에는 여러 가지 이유가 있습니다. 그 중 하나는 자금 조달 인센티브를 보다 경제적으로 제공할 수 있는 능력입니다. 장기 모기지 잠금 장치는 엄청나게 비쌉니다. 가능하더라도 우리가 광고하는 많은 요금 패키지와 경쟁업체가 의심되는 많은 요금 패키지는 2개월 이내에 문을 닫을 수 있는 주택에만 정말 적합합니다. 약. 따라서 정의에 따르면 사양은 사양용이거나 작동하지 않습니다. 따라서 스마트하게 설계된 금융 인센티브와 사양 재고를 결합하는 것의 중요성은 판매의 중요한 동인입니다.

제이 맥캔리스

알았어. 다음에 대해 이야기해주실 수 있나요?

밥 쇼텐스타인

그리고 그들이 우리 결과에서 요율을 원하는 경우, 백로그 평균 판매 가격이 $500 이상이고 배송 가격이 $475 정도인 것을 볼 수 있습니다. 내 말은, 우리 마감의 30%~40%가 해당 분기에 판매되고 마감되는 사양에서 나온다는 것을 의미합니다. 그래서 그들은 분기 초에 백로그에 포함되지 않았습니다.

그리고 일반적으로 저희 스펙은 평균 판매 가격이 더 낮은 경향이 있습니다. 그들은 부속 타운하우스 커뮤니티에 더 많이 존재하는 경향이 있습니다. 스마트 시리즈에 더 많은 경향이 있습니다. 하지만 다시 말씀드리지만, 우리 사업을 이끄는 가장 큰 이유는 분기마다 20개의 새로운 매장을 여는 것입니다.

또 그 제품이 뭔가요? 그 가격대는 무엇입니까? 휴스턴, 샌안토니오에서는 스마트 시리즈를 많이 합니다. 본질적으로 몇 가지 사양이 더 있습니다. 하지만 다시 말하지만, 사양이 시스템을 통해 이동하기를 원한다는 점을 기반으로 이를 관리합니다. 우리는 완성된 사양을 많이 갖고 싶지 않습니다. 그러한 유형의 것들과 우리의 사양 수준은 1년 전과 매우 비슷합니다. 우리는 그것을 관리하는 일을 꽤 잘하고 있다고 생각합니다.

제이 맥캔리스

알았어. 1분기에 얼마나 많은 주택을 팔고 닫았는지, 그리고 작년에는 그 숫자가 얼마였는지 말씀해주실 수 있나요?

밥 쇼텐스타인

조금 올라갔네요. 올해는 같은 분기에 35% 정도의 스펙이 팔리고 마감된 것 같아요. 작년 1분기보다는 조금 적었어요, 제이.

제이 맥캔리스

그리고 제가 가지고 있는 다음 질문은 이번 분기에 귀하의 구매자 중 몇 퍼센트가 모기지 매입 지원을 받았는지, 그리고 이는 4분기 및 작년에 보았던 것과 어떻게 비교됩니까?

밥 쇼텐스타인

예. 데릭. 거의 모든 구매자는 시장 가격보다 낮은 가격을 사용했습니다. 일부는 약간 아래에 있었고 일부는 대폭 할인되었습니다. 일반적으로 작년 수준과 상당히 비슷할 것입니다. 별로 차별점이 없는 것 같아요.

데릭 클러치

다시 한번 Bob은 커뮤니티와 구매자별로 보다 구체적인 접근 방식을 사용하는 방법에 대해 이야기했습니다. 일부 구매자는 마감 비용이나 그러한 유형의 것들과 약간의 구매 다운에 대해 더 많은 지원이 필요합니다. 내 말은, 모든 고객은 조금씩 다를 수 있으며, 다시 말하지만, 우리 모기지 회사는 내 집에 사는 고객만 관리합니다. 우리는 개인 고객과 커뮤니티에 매우 중점을 두고 있습니다.

제이 맥캔리스

좋아요. 그래서 제가 가지고 있는 다음 몇 가지 질문은 아마도 인센티브와 함께 모기지 매입 지원을 받는 사람들이 그렇게 많다면 얻을 수 있는 다른 운영 수단은 무엇일지 추측합니다. 4분기부터 1분기까지 총 마진이 개선되었나요? 지리적인 혼합이었나요? 아니면 그곳에서 무슨 일이 일어나고 있었나요?

데릭 클러치

글쎄, 또…

밥 쇼텐스타인

우리 마진이 왜 그렇게 높아졌나요? 그들은 왜…

제이 맥캔리스

응.

밥 쇼텐스타인

……기대보다 너무 좋은데?

제이 맥캔리스

예. 그게 다야.

밥 쇼텐스타인

첫째, 정말 좋은 실행이라고 생각합니다. 결코 한 가지가 아닙니다. 커뮤니티별 가격입니다. 제품별 가격입니다. 시장 가격입니다. 훨씬 더 많은 작업이 필요합니다. 하지만 그것이 바로 우리 직원들이 돈을 받고 하는 일이고 그들은 그 일을 정말 잘하고 있습니다. 그 점에서 우리는 매우 행운아입니다.

저는 작년쯤에 우리가 예상했던 것보다 더 나은 성과를 거두고 있는 아주 좋은 위치에 있는 커뮤니티가 있다고 생각합니다. 그리고 저는 수요가 전반적으로 우리가 생각했던 것보다 조금 더 나아졌다고 생각합니다.

우리는 단지 판매량을 늘리기 위해 가격을 인하하는 것을 매우 꺼려합니다. 우리는 일부 하위 시장에서 경쟁업체가 사람들을 데려오는 대가로 부동산업자에게 큰 할인을 제공하거나 다른 방법으로 홍보하는 것을 봅니다. 그리고 우리는 모든 것을 완벽하게 수행하는 것은 아니지만 그것을 보고 머리를 긁적입니다. 이해가 안 돼요. 교통이 거기에 있습니다. 왜 그렇게 하시겠습니까?

그러나 어떤 경우에는 경쟁업체가 기업에서 어디에서나 특정 방식으로 일을 하도록 요구하기도 하며, 그것이 타당하든 그렇지 않든 실제로 그렇습니다. 나는 표적화된 접근 방식이 항상 우리에게 가장 효과적이었다고 생각합니다.

나는 우리 마진이 지난 기간 동안 실제로 잘 유지되었다고 생각하며 우리가 해왔던 일을 계속할 것이라고 생각하기 때문에 상대적으로 계속 유지될 것이라고 생각합니다. 그보다 더 나은 대답이 있을지 모르겠습니다.

제이 맥캔리스

응. 훌륭해요.

밥 쇼텐스타인

하지만 모든 커뮤니티에는 1,000개의 매장이 없습니다. 그랬다면 훨씬 더 어려울 수도 있었을 겁니다. 우리는 220개 정도의 매장을 보유하고 있으며 17개 시장에 매우 집중적인 세분화 초점을 두고 있습니다. 마진이 25%가 아닌 25.5%가 될 수 있다면 그래야 하며 매주 필요에 따라 이를 모니터링하려고 합니다.

필 크릭

그리고 나는 Jay, 새 매장으로 계속 돌아오고 있다는 것을 알고 있지만 당신은 한 번만 열 기회를 얻습니다. 그리고 두어 채의 부지를 열고, 두 채의 집을 팔고 나면 현재 위치를 재평가하게 됩니다. 다시 말하지만, 자신보다 너무 앞서 나가지 마십시오.

지난 4분기 마진을 보면 2023년 2분기에는 25.5%였습니다. 2023년 3분기에는 26.9%였습니다. 그러다가 25.1%로 하락했고 지금은 27.1%입니다. 그래서 믹스는 항상 영향을 미쳤습니다.

우리는 여러 가지 이유로 다른 사업부보다 마진이 더 높은 일부 사업부를 보유하고 있습니다. 따라서 항상 혼합된 제품과 제품이 있고 새 매장을 여는 곳이 있습니다. 그러나 다시 말하지만, 우리는 항상 매출총이익에 큰 초점을 맞추고 있습니다. 그것은 우리에게 매우 큰 의미가 있습니다.

밥 쇼텐스타인

다른 측면은 우리가 정말로 그렇습니다. 모든 건축업자가 총 마진을 같은 방식으로 설명하는 것은 아니기 때문입니다. 그것에 대해 당신이나 내가 할 수 있는 일은 아무것도 없습니다. 그러나 우리는 해당 분기의 세전 비율인 17.2%에 매우 중점을 두고 있습니다. 우리가 본 것 중 최고 중 하나입니다. 매우 만족스럽습니다. 매출총이익률을 제대로 관리하지 않으면 17%에 도달할 수 없습니다.

제이 맥캔리스

알았어. 두 개 더 남았으니 전달하겠습니다. 내 생각에 Bob은 2024년 현재까지 예상보다 더 좋은 성과를 거두는 새로운 커뮤니티에 대해 앞서 언급한 것 같습니다. 북부와 남부 지역 모두에 해당됩니까?

밥 쇼텐스타인

내 생각에는 그럴 것 같지만 Phil에게 맡기겠습니다. 내 생각엔 그 사람이 지금 당장 그런 일을 눈앞에 두고 있는 것 같아요.

필 크릭

응. 응. 내 말은, 당신이 보면 연말에 북부에 102가 있다는 것입니다. 이제 101개가 있습니다. 2023년 말에 남부 지역에 111개가 있었습니다. 이제 118개가 생겼습니다. 네, 거기에 몇 개의 새로운 매장이 더 있습니다. 다시 말하지만, Fort Myers와 Nashville은 우리가 상점, 새로운 시장 등을 여는 남부 지역에 있지만...

밥 쇼텐스타인

응. 그러나 전반적으로 우리는 모든 새로운 매장과 그들이 개장하는 방식 및 그들이 수행하는 활동에 만족합니다, Jay.

제이 맥캔리스

좋아요. 그리고 마지막으로 저를 위한 것입니다. 주식 환매, 올해 이에 대해 어떻게 생각하십니까? 앞으로 분기별로 어느 정도 지속적인 주식 환매를 예상해야 합니까?

필 크릭

Jay, 그것은 우리가 끊임없이 보는 것입니다. 우리는 5월 분기별 회의에서 이사회와 다시 논의할 것입니다. 지난 몇 분기 동안 우리는 2,500만 달러의 환매 수준을 유지했습니다. 우리는 일관된 유형 프로그램을 갖는 것이 중요하다고 생각합니다. 우리는 일반적으로 레버리지가 낮은 사람들입니다. 8억 달러의 현금을 갖는 것은 우리가 생각했던 것보다 조금 더 많은 것입니다. 그럼, 다시 한 번 계속해서 살펴보겠습니다.

우리는 토지에 더 많은 돈을 지출하고 있으며, 작년보다 더 많은 돈을 토지 개발에 지출할 것입니다. 우리는 Bob이 말했듯이 사업을 계속 성장시키기 위해 토지 관점에서 볼 때 좋은 상태에 있다고 생각합니다. 하지만 우리는 계속해서 이를 살펴보고 그 수준을 높이는 것에 대해 논의할 것입니다.

제이 맥캔리스

좋아요. 그리고 당신이 그 문제를 제기한 이후, Phil, 올해 토지 비용이 얼마나 올랐는지, 그리고 토지 비용 인플레이션 측면에서 앞으로 어떤 계획이나 생각을 하고 있는지 이야기해 보세요.

필 크릭

토지 비용은 계속 증가하고 있습니다. 우리가 주로 집중하는 더 나은 A 위치에 대한 경쟁이 여전히 있습니다. 우리는 작년보다 토지에 더 많은 돈을 지출하고 있으며 계속해서 그렇게 할 것으로 예상합니다. 오늘날 우리는 커뮤니티의 80~85%를 개발하고 있으며 이는 1년 전보다 약간 높은 수치입니다.

그래서 예전만큼 오르지는 않지만, 원지비용과 토지개발비용은 계속해서 증가하고 있습니다. 하지만 다시 말씀드리지만, 귀하의 위치, 제품, 가격은 우리 사업의 핵심입니다. 그래서 우리는 계속해서 그것에 많은 시간을 할애하고 있습니다.

제이 맥캔리스

좋아요. 좋은 것 같아요. 제 질문에 응해 주셔서 감사합니다.

밥 쇼텐스타인

고마워요, 제이.

필 크릭

고마워요, 제이.

운영자

그리고 지금은 더 이상의 질문이 없습니다. 마무리 발언을 위해 전화를 Phil Creek에게 다시 넘기겠습니다.

필 크릭

우리와 함께해주셔서 감사합니다. 다음 분기에 다시 만나 뵙기를 기대하겠습니다.

운영자

신사숙녀 여러분, 이것으로 오늘 회의를 마치겠습니다. 참여해주셔서 감사합니다. 이제 회선 연결을 끊을 수 있습니다. 감사합니다.